PF 보증 86조원까지 늘린다지만…고금리에 막힌 '주택공급'

[미디어펜=서동영 기자]국내 기준금리 오름세가 지속되면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장을 압박하고 있다. 정부는 민간 주택공급의 주요 축인 PF 활성화를 꾀하고 있지만 고금리가 발목을 잡을 것이라는 우려다.

5일 국가데이터처 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 지난해 주택도시보증공사(HUG) 주택분양보증 발급 기준 주택 사업 기준 민간 아파트 일반 신규 분양 물량은 전년 대비 3만6295가구(23.8%) 적은 11만6213가구로 집계됐다. 통계 작성을 시작한 2016년 이후 최소치다.

문제는 앞으로도 주택공급의 80~90%를 담당하는 민간 분양 물량 감소가 전망된다는 점이다. 지난해까지의 감소가 도시정비사업 위축과 함께 PF 부실 정리 과정에서 빚어진 결과라면, 최근의 금리 인상은 그 흐름을 다시 굳히는 요인이 될 수 있어서다.

정부는 지난달 13일 발표한 주택공급 금융지원 대책을 통해 2026~2028년 3년간 주택금융공사·주택도시보증공사를 통해 총 86조 원의 PF 보증을 공급하겠다고 밝혔다. 금융감독원도 8·13 대책 후속 조치로 수도권 주거용 PF 사업장 밀착관리를 지시했고, '주택공급촉진 금융지원단'을 구성해 수도권 규제지역 내 502개 30만 가구 PF 사업장 중 325개 18만 가구를 최우선 관리 대상으로 선정했다.

하지만 정부의 이같은 조치가 통할지는 미지수다. 금리 때문이다. 한국은행은 지난달 27일 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 올리면서, 7월에 이어 두 달 연속 인상 기조를 이어갔다. 추가 인상 가능성도 존재한다. 

문제는 해당 여파가 곧바로 PF 시장을 압박하고 있다는 점이다. 기업금융 비중을 늘리고 부동산 PF 비중은 줄여야 하는 은행권 입장에서는 PF 대출금리를 올릴 수밖에 없는 구조다. 신용보증기금의 인프라 보증부대출 금리가 이미 연 5%를 넘는 점을 감안하면, 부동산 PF의 사실상 '최저금리'도 연 5%대다. 그나마 이는 1군 건설사가 시공하고 사업성이 검증된 우량 사업장 기준이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "PF 등 사업자 입장에서 조달금리가 증가하는 것은 사업성을 악화시키는 요인이라 주택공급에 긍정적인 상황은 아니다"라고 설명했다.

한국건설산업연구원(건산연)도 최근 발간한 '8·13 주택공급 금융지원 대책의 평가와 보완방향' 보고서에서 이 같은 문제를 지적했다.

건산연은 보증 확대가 금융기관의 대출 여력을 키우는 데 그치지 않고 실제 PF 대출금리 인하와 추가 자금 공급으로 이어지는지에 대한 성과관리가 필요하다고 짚었다. 보증 규모를 늘려도 은행이 그만큼 낮은 금리로 돈을 내주지 않으면 정책 효과가 현장에 닿지 못한다는 것이다.

실제 조달 여건도 악화하는 흐름을 보였다. 본PF 이전 단계인 토지담보대출 연체율은 지난해 말 29.68%에서 올해 3월 말 31.88%로 뛰었고, 같은 기간 PF대출 연체율도 3.88%에서 4.65%로 상승했다. 건산연은 이를 브릿지론 단계의 자금경색이 심화하고 있는 신호로 짚었다. 본PF에 비해 금리가 높아 조달비용 부담이 큰 브릿지론 단계일수록 자금난이 더 심해지고 있다는 의미다.

이를 해결하기 위해서는 단순 보증 총량 확대가 아니라, 공적보증에 따른 위험 경감 효과가 금융기관의 자본 부담에 실질적으로 반영되도록 PF 위험가중치 체계를 개선해 '실질적 PF 금리 인하'를 유도해야 한다고 제언했다. 은행이 짊어질 위험이 실제로 줄었다면 그만큼 은행 스스로도 금리를 낮출 유인이 생기도록 제도를 손봐야 한다는 것이다. 

중장기적으로는 '표준 PF 2.0(가칭)' 도입도 제시했다. 사업성이 확보된 지방 보증부 PF를 대상으로 금리뿐만 아니라 수수료 등 금융비용을 합리화하고, 공적 보증의 위험 경감 효과가 실제 대출 조건 개선으로 이어지는 금융전달체계를 구축해야 한다는 것이다.

부동산 업계 관계자는 "금리 인상은 시행사, 건설사 등 PF 참여자를 위축시킬 수밖에 없다"며 "정부가 PF 활성화를 꾀한다고는 하지만 PF 금리만이라도 낮춰주지 않는 이상 주택공급 확대는 기대하기 어렵다"고 말했다.