[현장]포스코이앤씨 "신반포19·25차 위한 최고의 조건, 반드시 약속 지킨다"

지난 15일 오전 서울 서초구 포스코이앤씨의 신반포19·25차 홍보관. 포스코이앤씨 관계자의 말이 끝나자 홍보관을 찾은 조합원들의 박수 소리가 울려 퍼졌다. 

신반포19·25차 재건축은 서초구 신반포19·25차와 한신진일, 잠원CJ 4개 단지를 통합 재건축, 지하 4층~지상 49층, 7개 동, 총 614가구 규모로 건설하는 사업이다. 신반포는 서초구와 잠원동 일대에 자리한 아파트 단지들로 한강변에 위치해 압구정, 성수재개발 등과 함께 주요 정비사업지 중 하나로 꼽히고 있다.

강남 도시정비사업 확대에 힘쓰고 있는 포스코이앤씨는 신반포19·25 시공권을 놓고 삼성물산과 경쟁한다. 양사는 지난 13일 조합원을 대상 합동설명회를 진행했으며 다음날에는 서초구 일대에서 홍보관을 열고 본격적인 수주전을 알렸다. 

포스코이앤씨가 강조한 핵심은 '분담금 제로'다. 회사 관계자는 "모든 조합원이 동일 평형 입주 시 분담금 없이 입주하는 것이 최고의 조건"이라며 이를 실현하기 위한 금융·설계 조건을 하나하나 제시했다.

금융 조건에서 가장 눈길을 끄는 건 금융지원금 2억 원이다. 모든 조합원에 해당한다. 포스코이앤씨는 시공사 선정 후 올해 하반기 1억 원, 내년 사업시행인가 시 추가 1억 원을 지급하겠다는 계획이다.

회사 관계자는 "이주비 기본 금리와 추가 이주비 금리를 동일하게 맞추기 위한 이자 지원 성격"이라며, 덕분에 조합원이 부담해야 할 추가 이주비 금리를 현행 5%대에서 3.5%대로 낮출 수 있다고 설명했다.

기본 이주비는 주택담보대출 성격이라 양사 모두 3.5% 수준이지만, 추가 이주비는 신용대출이어서 금리가 높다는 설명이다. 때문에 금융지원금 2억 원을 활용하면 이 금리 격차를 사실상 없앨 수 있다는 논리다.

사업비 조달 금리로는 양도성예금증서(CD)-1%를 제안했다. 현재 기준 약 1.82%다. 압구정5구역에서 현대건설과 DL이앤씨가 각각 2.94%, 2.45%를 제안한 것과 비교하면 상당히 낮은 수준이다. 경쟁사인 삼성물산에 대해서는 신용등급 AA+ 기반으로 '최고 신용등급 최저금리'라고 표현했지만, 실제 수치로 환산하면 4.24%라고 지적했다. 일각에서는 포스코이앤씨의 재무상황 등을 지적하며 CD 마이너스 금리 등을 소화하기 어려울 것이라는 이야기가 나온다. 하지만 포스코이앤씨는 "충분히 부담 가능한 수준"이라고 일축했다. 

더불어 포스코이앤씨는 착공 시점부터 24개월간 공사비를 받지 않고 포스코이앤씨 자체 자금으로 시공하는 '확정 후분양'을 제안했다. 강남 지역은 분양가상한제가 적용되는 규제지역인 만큼 분양시기를 늦출 수 있는 후분양이 선분양보다는 높은 분양가를 받을 수 있다는 것이다. 포스코이앤씨가 시공해 최근 분양 완판에 성공한 신반포21차(오티에르 반포)도 후분양으로 높은 분양가를 받을 수 있었다는 것이다. 

또한 후분양 개시 전까지 공사비를 충당할 수 있는 분양 수익금이 발생하지 않는 만큼, 시공사가 자금을 선투입해 조합의 대출 부담과 이자 발생 자체를 차단하겠다고 약속했다. 회사 관계자는 "대출이 없으니 이자도 없다"며 "이렇게 해야 진정한 후분양"이라고 설명했다. 

공사 기간도 철거 6개월 포함 총 55개월로 경쟁사 대비 10개월 단축, 조합원 가구당 약 1억1000만 원의 이자 절감 효과를 낼 수 있다고 강조했다. 반면 경쟁사의 기성불(공사 진척에 따라 공사비를 지불하는 방식)은 기본적으로 선분양을 전제로 하는 만큼, 조합이 나중에 후분양을 선택할 경우 대출을 받아 공사비를 지급해야 해 이자 부담이 생긴다고 지적했다. 

포스코이앤씨의 짧은 공사기간이 신반포19·25차의 연약지반을 고려하지 않은 것이라는 지적에 대해 회사 측 관계자는 "우리 설계 도면이 경쟁사 대비 2배가량 두껍다"며 "그렇게 철저히 준비했는데 연약지반을 체크하지 않을 리가 있겠나"라고 반박했다. 

또한 포스코이앤씨는 물가 인상분 100억 원까지 시공사가 부담하는 확정 공사비 조건, 5350억 원(가구당 12억 원) 규모의 사업촉진비 등도 제안했다.

단지명으로 '더 반포 오티에르'를 제안한 포스코이앤씨는 한강 조망 극대화를 위해 주동 배치를 전면 재설계했다. 기존 조합 원안 설계는 신반포19차와 25차 동들이 서로 마주 보는 대칭형 구조다. 이렇게 되면 한강 조망 가구가 적다. 

이에 포스코이앤씨는 주동을 높이가 낮은 변전소 방향으로 돌려 19차·25차 모두 한강을 정면으로 바라볼 수 있도록 했다. 포스코이앤씨 관계자는 "덕분에 조합원 전체(446가구)보다 더 많은 가구에서 주동간섭 없이 한강 조망이 가능하다"라며 '120% 조합원 한강뷰 확보'를 자신했다.

최근 서울시의 규제 강화로 인해 허가받지 못할 것이라고 우려되는 스카이브릿지에 대해서도 적극 반박했다. 

현재 서울시 건축심의위원으로 활동 중인 송영선 건축사는 영상을 통해 "전혀 문제가 없다"는 의견을 내놨다. 송 건축사는 "서울시가 스카이브릿지를 일률적으로 제한하거나 무조건 불허하는 기준을 가진 것은 아니다"라며 "최근 심의 경향도 획일적 디자인보다 상징성과 특화 요소를 중요하게 보는 흐름"이라고 설명했다. 이어 "단지 전체의 연결성과 활용성을 높이는 기능을 수행한다면 긍정적인 디자인 요소가 될 것"이라고 평가했다.

설명회 막판 포스코이앤씨 관계자는 "지키지 못할 약속은 하지 않는다"는 점을 재차 강조했다. 스카이브릿지, 통경축 등으로 인허가가 지연될 시 회사가 전적으로 책임을 지겠다는 자신감이다.

그 증거로 포스코이앤씨는 책임준공 등 5대 확약서를 조합에 제출한 사실을 가리켰다. 해당 확약서에는 대안 설계 인허가 책임, 영업정지 발생 시 금전적 피해 방지 확약 등이 담겨 있다는 설명이다. 

또한 홍보관을 찾은 조합원이 법무법인 인증을 받은 입찰제안 확인서를 가져갈 수 있도록 했다. 해당 서류에는 포스코이앤씨가 내건 사업조건이 담겼다. 

또 다른 약속의 증거로 포스코이앤씨가 2024년 부산 촉진2-1구역 재개발에서 제안했던 사업촉진비 4억 원 무이자 지원이 실제 집행됐다는 조합장 서한 등을 근거로 제시했다. 

회사 관계자는 "이행 실적이 곧 신뢰의 증거"라고 말했다. 그러면서 "적은 수입이라도 생기면 전부 조합에 돌려주고 지출은 포스코이앤씨가 감내하겠다"고 약속했다.