[미디어펜=조태민 기자]안녕하세요. 국내 최초 AI와 현직 부동산 기자들이 동반 임장을 떠나는 특별 기획이 나왔습니다. 미디어펜 건설부동산부 AI 수석연구원인 '땅박사'가 청약공고문, 국토교통부 실거래가 등 각종 자료 수백 개를 학습 분석하고, 기자들은 현장을 직접 발로 뛰며 땅박사의 분석이 올바른지 현장에서 두 눈과 귀로 확인하는 코너입니다. 독자 여러분의 내 집 마련 고민을 조금이나마 덜어 드리겠습니다. [편집자주]
대광로제비앙 모아엘가 들어설 양주 회천 A-8블록 공사현장 입구./사진=미디어펜 조태민 기자
◆'회천의 빈칸' A-8블록에 대광로제비앙 모아엘가 등장
양주 회천지구는 기존 회정·덕계 생활권 끝자락에서 새 택지지구가 채워지는 곳입니다. 이미 입주한 아파트와 상가, 학교가 이어지는 생활권 한편으로는 공동주택과 학교·상업시설 부지가 새로 조성되고 있습니다. 신도시 중심지와 기존 도심 사이의 과도기적 풍경이 공존하는 곳입니다.
이 가운데 A-8블록에 '양주 회천지구 A-8BL 로제비앙 엘가'가 공급됩니다. 단지는 지하 2층~지상 12~29층, 4개 동, 총 361가구로 조성됩니다. 전용면적은 84㎡ 단일 구성으로 84㎡A 322가구, 84㎡B 39가구입니다. 이 중 일반공급은 121가구입니다. 로제비앙건설과 모아건설산업이 시공하며, 입주 예정 시점은 2029년 6월입니다.
청약은 지난 2일 특별공급을 시작으로 3일 일반공급 1순위, 6일 2순위 접수가 이어집니다. 당첨자는 10일 발표되며, 계약은 21일부터 23일까지 사흘간 진행됩니다. 비규제지역이라 1주택 이상 소유한 세대도 1순위 청약이 가능해 수요층이 넓은 편이나, 당첨 시 소유권이전등기 시까지 최대 3년간 전매가 금지됩니다. 시간차 베팅을 노린다면 이 3년의 잠금 기간부터 감안해야 합니다.
분양가는 84㎡A가 4억8200만~5억2900만 원, 84㎡B가 4억7200만~5억1900만 원입니다. 발코니 확장비는 A형 870만 원, B형 860만 원이 별도입니다. 5층 이상 기준으로 확장비까지 더하면 84㎡A는 5억3770만 원, 84㎡B는 5억2760만 원 수준입니다.
실제로 인근 단지와 견줘봐도 큰 차이는 없습니다. 지난해 10월 분양한 회천중앙역 파라곤은 분양가상한제 적용에도 84㎡A 최고 5억1800만 원, 84㎡B 최고 5억1700만 원으로 책정돼 주변 시세보다 비싸다는 지적을 받았습니다. 반면 지난 4월 분양한 로제비앙 그랜드센텀은 84㎡ 기준 4억2600만~4억8600만 원, 평균 4억8200만 원 선에서 공급돼 완판에 성공했습니다. 로제비앙 엘가의 84㎡A 최고가는 파라곤보다 높은 반면, 최저가는 그랜드센텀 평균가와 비슷한 수준입니다.
이 단지는 지금 당장 완성된 역세권이나 상권을 누리는 곳과는 거리가 있습니다. 대신 2029년 입주 무렵 회천중앙역과 주변 학교·상권·공동주택이 함께 채워질 가능성에 무게를 두는 단지입니다.
회천지구 곳곳에는 입주를 마친 공동주택과 공사 중인 주거시설이 함께 자리해 개발 초기와 완성 단계가 공존하고 있다./사진=미디어펜 조태민 기자
◆[땅박사 분석] 역·학교·상권 모두 '예정'…시간을 사는 단지입니다
땅박사는 로제비앙 엘가를 두고 "지금의 회천이 아니라 2029년의 회천을 사는 단지"라고 봤습니다.
우선 회천중앙역은 단지 출입구 바로 앞이 아닙니다. 단지와 역 사이에는 한 블록이 더 있습니다. 다만 역이 계획대로 들어설 경우 실거주자가 도보로 이용할 수 있는 범위에는 들어올 수 있습니다.
땅박사는 "이 단지를 곧바로 GTX 역세권으로 보면 안되고 회천중앙역을 통해 덕정역으로 이동해 GTX-C와 연계될 수 있다는 기대를 보는 구조"라며 "회천중앙역이 실제 생활 교통수단으로 자리 잡는지가 이 단지의 교통 가치를 가를 것"이라고 판단했습니다.
소음도 땅박사가 짚어낸 점검 대상입니다. 공고문에는 단지 서측 도로와 동측 철도에서 소음이 발생할 수 있다는 내용이 명시돼 있습니다. 땅박사는 "입주 전까지 주변 공사가 이어질 가능성이 높은 만큼, 도로·철도 소음과 비정돈 환경이 어느 정도 지속될 수 있는지 현장에서 직접 확인할 필요가 있다"고 말했습니다.
가격은 가장 현실적인 판단 기준입니다. 확장비를 포함해 최고 5억3000만 원대에 이르기 때문에, 845가구 규모의 파라곤과 642가구 규모의 그랜드센텀 등 인근 대단지와 비교될 수밖에 없습니다.
로제비앙 엘가는 361가구로 이들보다 규모가 작습니다. 다만 이를 상쇄할 요소도 있습니다. 공고문 기준 총 521대 규모의 주차대수는 세대당 약 1.44대로 여유가 있고, 피트니스와 골프연습장, 작은도서관 등 커뮤니티도 소규모 단지치고는 알찬 구성입니다. 공동주택성능등급 인증에서도 종합등급 4개 별을 받았습니다. 로제비앙 브랜드는 앞서 회천지구에서 네 차례(덕계역·회천2차 센트럴·회천중앙역·그랜드센텀) 분양을 거쳤고, 그중 그랜드센텀이 완판까지 이어진 트랙레코드도 갖고 있습니다.
학교 배정도 땅박사가 짚어낸 변수입니다. 단지 주변에는 유치원과 초·중·고교 부지, 중심상업지구와 주상복합 계획이 이어지지만, 초등학생이 배정될 예정인 (가칭)회천2초는 아직 설립 전 단계입니다.
결국 “361가구라는 점은 분명한 한계이며, 단지 자체의 상품성보다 입주 때 역과 학교, 상업시설이 얼마나 함께 채워질지가 가격을 설득할 핵심 조건"이라며 "완성된 생활권을 바로 누리고 싶은 수요자보다 신도시가 만들어지는 시간을 감수할 수 있는 실수요자에게 맞다"는 게 땅박사의 결론입니다.
A-8블록 인근 회정동에는 대형마트와 상가, 기존 아파트 단지가 자리해 신도시 생활권이 완성되기 전 기존 생활 인프라를 이용할 수 있다./사진=미디어펜 조태민 기자
◆[현장 취재] 펜스와 크레인은 남았지만…'고립된 공사장'은 아니었다
기자가 직접 현장에 들어서자 가장 먼저 회색 펜스와 공사용 차량이 눈에 들어왔습니다. A-8블록 주변에는 골조 공사가 진행 중인 공동주택과 아직 개발을 기다리는 빈 택지가 함께 자리했습니다. 지금 당장 단지 앞에서 완성된 상권과 공원, 학교를 모두 누릴 수 있는 환경은 아니었습니다.
땅박사가 지적한 '공사장 속 단지'라는 평가는 현장에서도 맞았습니다. 입주 전까지 주변 공동주택과 기반시설 공사가 이어질 수 있고, 입주 초기에도 공사 차량과 비산먼지, 다소 어수선한 풍경을 감수해야 할 가능성이 있습니다.
그러나 현장을 단순히 허허벌판으로 보기는 어려웠습니다. A-8블록 주변에는 왕복 다차로와 신호체계, 횡단보도와 보행로가 이미 갖춰져 있었습니다. 길 건너에는 입주를 마친 고층 아파트와 공사가 막바지인 신축 단지가 함께 보였습니다. 회천은 개발이 막 시작된 택지라기보다, 일부 블록은 주거지로 채워졌고 나머지 블록이 순차적으로 들어서는 단계에 가까웠습니다.
땅박사가 우려한 학교 배정 공백도 직접 확인해봤습니다. 통학거리가 기준을 넘으면 사업주체 부담으로 통학버스가 운행되도록 돼 있었고, 실제로 도보·차량으로 접근 가능한 거리에 회정초와 덕계초 등 기존 초등학교가 이미 운영 중이었습니다. 새 학교가 들어서기 전이라도 완전한 통학 사각지대는 아니라는 뜻입니다.
회정동과 덕계역 방향으로 이동하자 기존 생활권도 확인됐습니다. 회정초등학교와 기존 아파트, 골드마트를 비롯한 상가, 음식점과 학원·교습소 등이 이어졌습니다. 단지 바로 앞에서 신도시 중심상권을 누리는 입지는 아니지만, 입주 초기부터 생활을 완전히 새로 시작해야 하는 곳도 아니었습니다. 새 회천 생활권이 자리 잡기 전까지는 회정·덕계의 기존 생활 인프라를 차량과 버스로 함께 이용하는 구조가 될 것으로 보였습니다.
회천중앙역 예정지로 향하는 길도 직접 걸어봤습니다. 단지와 역 사이에는 한 블록이 더 있었지만 실제 보행 기준으로는 도보 10분 안팎이었습니다. 초역세권이라고 부르기에는 거리가 있지만, 역이 계획대로 들어설 경우 출퇴근이나 외출 때 걸어서 이용할 수 있는 범위에는 들어오는 거리였습니다.
도로·철도 소음도 현장에서 다시 확인할 부분이었습니다. 현장에서는 도로변을 따라 긴 방음벽이 이미 설치된 모습을 확인할 수 있었습니다. 도로변 방음 대책이 현장에서 확인된 만큼, 이를 단지 전체를 흔드는 결정적 약점으로 보기는 어려웠습니다.
현장 한편에는 LH 공공분양 안내와 민간 신축 공사 현장이 함께 자리했습니다. 회천에서는 민간분양 신축과 공공분양이 동시에 수요자의 선택지로 놓이는 만큼, 단순히 새 아파트인지보다 가격과 자금 부담, 입주 시점의 생활권 완성도를 따져보는 수요가 많아질 것으로 보입니다.
정준 금강공인중개사무소 대표는 "현재는 주변 공사가 진행 중이라 다소 어수선해 보일 수 있지만, 회천중앙역과 주변 공동주택, 학교·상업시설이 갖춰지면 지금과는 다른 생활권이 될 수 있다"며 "전용 84㎡ 기준 5억 원대 가격에 361가구 규모인 만큼 인근 대단지와 비교는 불가피하나, 기존 덕계 생활권을 이용하면서 새 회천이 채워질 시간을 기다릴 수 있는 실수요자라면 검토해볼 만한 단지"라고 말했습니다.