[미디어펜=류준현 기자] 해외 부동산 공모펀드 투자로 원금 전액 손실을 입은 사례가 나오면서 금융당국이 투자자 유의를 강조하고 나섰다.
해외 부동산 공모펀드 투자로 원금 전액 손실을 입은 사례가 나오면서 금융당국이 투자자 유의를 강조하고 나섰다./사진=미디어펜 김상문 기자
금융감독원은 10일 '금융투자 분쟁사례로 배우는 투자자 유의사항'을 통해 해외 부동산 투자 원금 전액 손실 사례 및 관련 분쟁민원을 소개했다.
해외 부동산 공모펀드 투자는 부동산을 담보로 투자해 상대적으로 안전하다는 이미지를 갖추고 있다. 하지만 투자 대상이 부동산이더라도 펀드 상품은 결코 안전하지 않다는 게 금감원의 진단이다. 펀드 상품은 현지 금융기관으로부터 대출을 받아 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운용되는 경우가 대부분이다. 이에 선순위 대출 만기까지 대출상환이 이뤄지지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제 매각할 수도 있다. 부동산을 매각할 경우 대출금을 우선 상환한 후 잔여액만 투자자에게 귀속된다. 결국 부동산 가격이 소폭 하락하더라도 투자자는 원금 전액 손실 피해를 입을 수도 있는 셈이다.
때에 따라서는 배당금 지급이 중단될 수도 있다. 현지 대출약정에 따라 임대수익이 투자자에게 배당되지 않고, 대주(貸主)에게 우선 귀속되는 구조(캐시 트랩)가 적용될 수 있어서다. 특히 캐시 트랩은 담보인정비율(LTV) 초과, 공실률 상승 등 특정 이벤트에서만 적용되는데, 이 경우 배당금 지급이 중단될 수 있다. 금감원 민원에 따르면 한 증권사 직원은 투자자에게 매년 확정 이자가 지급된다는 취지로 설명해 가입을 유도했는데, 가입 후 배당금 지급이 중단됐다.
중도에 투자금을 회수하기 어려울 수도 있다. 부동산 펀드는 만기 전까지 투자금 회수가 제한되는 '환매금지형' 펀드로 설정되는 경우가 많다. 일부 펀드는 증권시장에 상장되기도 하지만, 유동성 부족으로 거래가 체결되지 않거나, 펀드 가치 대비 낮은 가격에 매도될 수도 있어 주의가 요구된다.
아울러 펀드 만기가 도래하더라도 부동산 매각 및 청산 절차 진행에 따라 투자금 회수 시점이 예상보다 늦어질 수 있다는 점도 주의해야 한다. 또 수익자총회에서 만기 연장에 반대하고 투자금 회수를 요청하더라도, 지급 재원 부족 등의 이유로 회수가 지연될 수 있는 만큼 투자자의 주의가 요구된다.
펀드 만기 연장으로 공실 위험이 확대될 수 있다. 통상 임차인의 잔여 임차기간 내 펀드 만기가 도래하도록 설정되는데, 시장 상황 등에 따라 펀드 만기가 연장될 수도 있다. 이 경우 임차인 퇴거 및 공실 위험이 증가할 수 있고, 임대수익 감소와 자산가치 하락으로 인해 원금 손실이 발생할 수 있다.
특히 판매직원의 설명이 불충분하더라도 투자자가 청약신청서에 자필로 서명한 경우 권리구제가 어렵다는 점도 주목해야 한다. 가령 청약신청서에 "설명을 듣고 이해하였음"을 자필로 기재한 경우, 설명의무 위반을 이유로 한 배상책임이 인정되기 어렵다는 게 금감원의 설명이다. 이에 판매직원의 설명이 불충분하거나, 이해가 되지 않을 시 반드시 추가 설명을 요청하라는 제언이다.
이와 함께 금감원은 투자자 본인의 투자성향에 맞는 상품인지 반드시 확인할 것을 강조했다. 해외 부동산 공모펀드는 원금 전액 손실로 이어질 수도 있고, 중도 회수가 제한된다. 원금 보전을 추구하거나 단기 자금을 운용하는 투자자에게는 적합하지 않은 셈이다. 이에 금감원은 판매직원의 권유가 있더라도, 본인의 투자기간, 감내 가능한 손실 수준 등을 스스로 점검한 후 가입 여부를 최종 결정하라고 제언했다.
금감원 관계자는 "앞으로도 금융투자상품 관련 분쟁사례 및 투자자 유의사항을 적시에 안내할 계획"이라며 "필요시 제도 개선을 통해 투자자 보호를 강화해 나가겠다"고 밝혔다.
[미디어펜=류준현 기자]