[미디어펜=박소윤 기자]공사비 상승과 사업 장기화 등 불확실성이 커지면서 신탁 방식으로 재건축·재개발을 추진하는 사업장이 늘고 있다. 시공사와의 비용 협상부터 인허가 등 사업 전반을 전문기관에 맡길 수 있다는 점이 부각되면서다. 올해는 사업비 30조 원 규모의 목동 재건축에 신탁사들이 대거 참여하면서 이들의 사업관리와 협상 역량이 본격적인 시험대에 오를 전망이다.
공사비 상승과 사업 지연으로 재건축·재개발 사업의 불확실성이 커지면서 신탁 방식으로 정비사업을 추진하는 사례가 증가하고 있다. 특히 올해 사업비만 30조 원에 달하는 목동 재건축에 주요 신탁사들이 잇따라 참여하면서 신탁사의 사업관리 역량과 공사비 협상력이 본격적인 검증대에 오를 전망이다./사진=미디어펜 김상문 기자
22일 정비업계에 따르면 최근 주요 정비사업지에서 신탁 방식을 선택하는 사례가 잇따르고 있다. 올해 상반기 수도권에서 약 300여곳이 신탁 방식으로 재건축·재개발을 추진한 것으로 알려졌다. 이 가운데 서울이 160여 곳으로 절반을 웃돌았으며, 경기에서도 90여 곳이 신탁사와 업무협약을 맺거나 신탁사를 사업시행자로 지정했다.
전국으로 범위를 넓히면 증가세는 더욱 뚜렷하다. 신탁 방식을 낙점한 사업장은 2020년 말 103곳 수준에서 지난해 말 348곳으로 늘었다.
신탁 방식은 지난 2016년 도입됐다. 주민들이 직접 조합을 설립해 사업을 진행하는 조합 방식과 달리, 전문성을 갖춘 부동산 신탁회사를 사업시행자 또는 사업대행자로 지정해 사업을 맡기는 구조다. 신탁사는 시공사 선정과 공사비 협상, 사업비 조달, 인허가 등 과정 전반에 참여한다.
최근 신탁 방식이 다시 주목받는 배경에는 공사비 협상 문제가 자리 잡고 있다. 원자재 가격과 인건비 상승으로 공사비가 오르면서 시공사와 조합 간 갈등이 정비사업의 주요 변수로 떠올랐기 때문이다.
조합 방식에서는 집행부가 사업의 주요 의사결정을 담당하는 만큼 조합장의 경험과 전문성, 조합원 간 의견 조율 능력 등이 사업 속도와 결과에 영향을 미친다. 반면 신탁 방식은 다수의 정비사업을 수행하며 경험을 축적한 신탁사가 프로젝트 전반을 주도해 보다 안정적인 사업 추진을 기대할 수 있다.
사업 속도를 높일 수 있다는 점도 신탁 방식의 장점으로 꼽힌다. 조합 방식은 추진위원회 구성과 조합설립인가 등 초기 절차를 거쳐야 하는 반면, 신탁 방식은 일정 요건을 충족하면 신탁사를 사업시행자로 지정해 사업을 진행할 수 있다.
다만 신탁 방식이 모든 정비사업의 해법이 될 수는 없다. 신탁사에 지급하는 보수 등 추가 비용이 발생하고, 주민들의 의사결정권이 상대적으로 제한될 수 있다. 또 신탁사와 주민 간 이해관계가 충돌할 가능성도 배제하기 어렵다. 결국 신탁사의 전문성과 사업관리 역량을 실제 -성과로 연결하는지가 관건이라는 분석이다.
이런 가운데 올해는 총사업비 30조 원 규모의 목동 재건축이 신탁사들의 역량을 가늠할 시험대로 거론되고 있다. 목동신시가지는 14개 단지로 구성된 대규모 정비사업으로, 사업비만 30조 원에 달한다. 서울 대표 사업지로 꼽히는 '압여목성'(압구정·여의도·목동·성수) 가운데서도 최대 규모다.
현재 신탁사를 사업시행자로 지정한 단지는 1·2·5·9·10·11·13·14단지 등이다. 우리자산신탁은 1단지, 하나자산신탁은 2·5단지, 한국자산신탁은 9·11단지, 한국토지신탁은 10단지, 대신자산신탁은 13단지, KB부동산신탁은 14단지 등을 전담한다.
한 업계 관계자는 "신탁보수와 주민들의 의사결정 구조 등을 종합적으로 따져 사업지 특성에 맞는 방식을 선택해야 한다"고 말했다.
[미디어펜=박소윤 기자]