[땅박사의 AI임장]산곡역 자이힐스테이트&하늘채, '상전벽해 산곡동' 넘어 부평 리딩할까

[미디어펜=서동영 기자]안녕하세요. 국내 최초 AI와 현직 부동산 기자들이 동반 임장을 떠나는 특별 기획이 나왔습니다. 미디어펜 건설부동산부 AI 수석연구원인 '땅박사'가 청약공고문, 국토교통부 실거래가 등 각종 자료 수백 개를 학습 분석하고, 기자들은 현장을 직접 발로 뛰며 땅박사의 분석이 올바른지 현장에서 두 눈과 귀로 확인하는 코너입니다. 독자 여러분의 내 집 마련 고민을 조금이나마 덜어 드리겠습니다. [편집자주]

인천 부평구 산곡동은 이웃한 청천동과 함께 인천 내 낙후됐던 동네로 유명했습니다. 일제강점기 조병창, 해방 후 미군기지(캠프 마켓)에 이어 육군 3보급단·507여단 등 군부대가 동네를 둘러싸며 인천 내 다른 지역과 오랜 기간 단절돼 있었기 때문입니다. 

그랬던 산곡동이 변신 중입니다. 서울도시철도 7호선 산곡역이 개통(2021년)하고 최근 군부대 이전과 함께 많은 재개발까지 이뤄졌기 때문입니다. 이를 통해 부평IPARK(2020)·신일해피트리더루츠·쌍용더플래티넘부평·부평두산위브더파크(2022)·캐슬&더샵퍼스트(2024)이 순차 입주했습니다. 여기에 지난해 분양한 해링턴스퀘어산곡역(2475가구)와 2024년 말 입주한 청천동 e편한세상부평그랑힐스(5050가구)까지 더하면 1만여 가구가 넘는 신축 아파트들이 자리하게 되는 것입니다. 웬만한 소도시 규모입니다.

이런 산곡동 재개발의 마지막 퍼즐로 꼽히는 산곡6구역 재개발을 통해 산곡역자이힐스테이트&하늘채가 들어섭니다. GS건설, 현대건설, 코오롱글로벌이 함께 짓는 총 2706가구 대단지로 오는 9월 분양을 진행할 예정입니다. 일반분양 물량은 1289가구로 평형별(이하 전용면적)로 보면 △50㎡ 156가구 △59㎡ 854가구 △75㎡ 196가구 △84㎡ 83가구입니다. 9일 오전 8시 기준 현재까지 분양공고가 나오지 않아 정확한 분양일정과 분양가는 기다려 봐야 합니다. 

땅박사는 산곡역 자이힐스테이트&하늘채에 대해 "군부대와 공장지대에 발목 잡혔던 구도심이 7호선 개통과 재개발로 반전을 맞았고, 산곡역 자이힐스테이트&하늘채의 등장으로 '산곡동 대장주'가 바뀔 가능성이 있다"고 평했습니다. 기존 대장 아파트는 캐슬&더샵퍼스트가 꼽힙니다. 

그러면서 "이번 2706가구는 재개발의 시작이 아니라, 이미 완성된 타운에 얹히는 마지막이자 가장 큰 퍼즐"이라고 짚었습니다.

땅박사는 먼저 "7호선 산곡역 초역세권에 자리한다"며 자이힐스테이트&하늘채의 입지 경쟁력을 짚었습니다. 단지가 산곡역 5번, 6번 출구와 맞닿아 있기 때문입니다. 산곡북초·마곡초 도보통학, 세일고·명신여고·인천외고 학군, 세월천사거리 완성된 학원가에 더해 도보 10분 거리의 롯데마트까지 갖춰 생활 인프라도 합격점을 줬습니다.

다만 매머드급 단지 특성상 후면부·상단부 동은 역까지 도보 10분 내외가 걸려 동별 편차가 있고, 한국GM 산단 인접에 따른 소음·교통 병목, 원적산 자락 경사지 도로도 실거주 전 체크포인트로 지적했습니다.

최근 자이힐스테이트&하늘채의 일반분양가가 3.3㎡ 평균 2880만 원에 달할 수 있다는 언론보도가 나왔습니다. 실제 해당 분양가가 맞다면 84㎡ 기준 순수 분양가만 약 9억7000만 원, 발코니 확장비 등 옵션비와·중도금 이자까지 더하면 10억 원을 웃돌 전망입니다.

관건은 '가격이 합리적이냐'입니다. 땅박사가 산곡동 아파트들의 국토부 실거래가 1236건을 살핀 결과, 현재 대장 단지인 캐슬&더샵퍼스트 84㎡가 올해 7억대 중 후반, 최고 8억2000만 원에 거래됐습니다. 격차가 최소 2억 원가량 납니다. 아무리 새 대장주라고 해도 이 정도의 차이는 산곡역 자이 힐스테이트&하늘채를 선택하는 데 고민하게 만드는 요인입니다. 

땅박사는 "규모와 입지는 대장주 자격을 갖췄지만, 이 프리미엄을 입주 후 실거래가로 증명해야 산곡동을 인천에서도 주목할만한 주거지로 이끌 것"이라며 "7호선 서울 출퇴근 직장인, 학군을 중시하는 학부모, 장기 실거주 수요자에게는 적합하지만 단기 시세차익을 노린 투자라면 청약 결과를 지켜본 뒤 신중히 판단해야 한다"고 조언했습니다.

20여년 전 산곡동에 살았다는 인천 거주 30대 남성은 "인천 GM공장과 군부대 등이 있어 인천에서는 주목받지 못한 동네였다"고 설명했습니다.

미디어펜이 직접 산곡동을 찾아가 보니 낙후지역이라는 선입견은 단숨에 깨졌습니다. 7호선 산곡역 6번 출구를 나오자마자 펜스로 둘러친  자이힐스테이트&하늘채 현장이 있었습니다. 그 앞에는 백마장 사거리와 세월천 사거리를 잇는 왕복8차선의 넓은 도로가 자리했습니다. 해당 도로를 따라 다양한 상가와 병원 등도 위치했습니다. 퇴근 시간이 한참 남은 오후였지만 거리는 지나가는 사람들로 북적였습니다. 

세월천 사거리에서 왼쪽으로 꺾어 들어가니 현재 산곡동 대장주인 부평캐슬&더샵퍼스트와 함께 부평두산위브더파크와 e편한세상부평그랑힐스 등 신축 아파트들이 밀집했습니다. 부평캐슬&더샵퍼스트에 살고 있다는 한 50대 남성은 산곡동 거주에 대해 "신축인 데다 전철역도 가깝고 웬만한 생활 인프라는 갖춰져 있어서 사는 데 큰 불편함이 없다"며 만족감을 나타냈습니다. 

산곡역 자이힐스테이트&하늘채 현장 인근에서 오래 활동했다는 A공인중개사도 산곡동에 대해 "예전엔 낙후된 동네였다는 건 다 옛날 얘기"라며 "2017년부터 철거가 시작돼 재개발이 진행되면서 신축들이 쫙 깔린 지금은 실거주 환경이 굉장히 좋아졌다"고 말했다. 

이어 "1980년대 중후반 입주한 부평역 앞 단지들이 재건축을 노리고 있지만 빠르면 7~8년, 통상 10년은 걸리는 만큼 향후 산곡동이 부평구 메인 주거지가 될 수 있을 것"이라고 덧붙였습니다. 이 단지가 향후 산곡동을 넘어 부평구 시세까지 리딩할 것이라는 기대감입니다.

다만 현지에서도 분양가는 다소 높을 것이라는 이야기가 나오고 있습니다. 소문대로 84㎡ 기준 10억 원에 육박할 수 있다는 전망입니다. 산곡역 자이힐스테이트&하늘채가 가격에 대한 심리적 허들을 무너트리고 분양 흥행에 성공하려면 무엇보다 입지와 단지 상품성을 강조해야 하는 이유입니다. 

이것만 넘는다면 분양 흥행은 높게 점쳐지고 있습니다. 준공예정일인 2029년 11월이면 인근 기존 신축 단지들도 입주 5년 차를 넘기게 되는데, 마감재·기술력 격차 때문에 이들 단지에서 새 단지로 옮겨갈 수요가 충분하다는 예상입니다. 여기에 공사가 마무리되면 산곡역 일대는 새로운 주거지로서 완성 단계에 접어드는 만큼, 수요는 결국 대장아파트로 몰릴 수밖에 없다는 전망입니다.