[미디어펜=박소윤 기자]수도권 물류센터 시장이 신규 공급 급감과 가격 조정을 거치며 투자 환경이 달라지고 있다. 금융권 프로젝트파이낸싱(PF) 경색과 공사비 상승으로 새 물류센터를 짓기 어려워진 가운데 기존 우량 자산을 중심으로 거래가 이어지면서 시장의 관심이 신규 개발에서 기존 자산 투자로 옮겨가는 모습이다.
수도권 물류센터 시장 동향 및 전망 리포트./사진=신영에셋
부동산 종합 서비스 기업 신영에셋은 이 같은 내용을 담은 '수도권 물류센터 시장 동향 및 전망 리포트'를 발간했다고 22일 밝혔다.
리포트에 따르면 수도권 A급 상온 물류센터의 실효 개발원가는 평당 800만~1000만 원까지 상승했다. 반면 실거래가는 평당 500만~1000만 원 수준으로 형성돼 신규 개발원가를 밑돌고 있다. 경·공매 시장에서는 부실자산 가격이 평당 450만~550만 원까지 낮아졌다.
높아진 개발비와 기존 자산 가격의 격차는 신규 공급을 억제하는 요인으로 작용하고 있다. 개발원가를 감안하면 현재 거래가격으로는 신규 사업의 수익성을 확보하기 쉽지 않아 개발사업 자체가 위축되고 있다는 분석이다.
가격 측면에서는 추가 하락을 제한하는 요인도 나타나고 있다. 수도권 A급 물류센터 매매가격이 금리 변동성에도 보합세를 보이는 가운데 Cap Rate는 5.0~5.5% 수준에 형성됐다. 개발원가와 거래가격 간 격차가 벌어진 상황에서 우량 자산을 중심으로 가격이 일정 수준에서 지지되는 양상이다.
투자자 구성에도 변화가 나타났다. 금리 부담과 레버리지 비용 상승으로 단기 배당을 추구하는 투자자들의 관망세가 이어지는 반면 국내 기관투자자와 전략적 투자자(SI), 글로벌 대형 사모펀드 등은 조정된 가격을 활용해 우량 물류센터를 매입하고 있다.
블랙스톤과 KKR, 스타우드캐피탈 등 글로벌 투자자들이 프라임 자산과 대형 포트폴리오 거래에 참여하는 가운데 2025년 수도권 물류센터 거래에서 해외 자본이 차지한 비중은 74.7%에 달했다.
임대차 시장에서는 공급 감소가 오히려 우량 자산의 경쟁력을 높이는 요인으로 작용하고 있다. 신규 물류센터 공급이 줄어드는 가운데 입지가 좋은 자산에 대한 임차 수요가 상대적으로 견조하게 유지되면서 무상임대 기간은 감소하고 있다.
임대료 역시 연 2.0~3.0% 수준의 정률 인상 조항이나 소비자물가지수(CPI) 연동 방식이 계약에 반영되는 사례가 늘고 있다. 이는 물류센터의 임대수익과 순영업소득(NOI), 현금흐름의 안정성을 높이는 요인으로 작용한다는 설명이다.
신영에셋은 시장 환경을 고려해 투자 전략을 두 갈래로 제시했다. 우량 임차인과 장기 임대차 계약을 확보한 A급 자산을 신규 개발원가보다 낮은 가격에 매입하는 'Core 전략'과 경·공매를 통해 부실자산을 저가에 확보한 뒤 용도 전환이나 임대차 재구조화 등을 통해 가치를 높이는 'Value-Add 전략'이다.
권역별로는 투자 접근법도 달라질 것으로 봤다. 서부·서북부권에서는 라스트마일 물류에 적합한 입지를 갖춘 프라임 자산을 선별해 매입하는 전략이, 동남·남부권에서는 실거래가와 경·공매 가격의 차이를 활용해 자산가치를 높이는 방식이 적합하다고 분석했다.
진원창 신영에셋 투자자문본부 이사는 "지금 수도권 물류센터는 새로 짓는 것보다 기존 자산을 사는 편이 유리한 구간"이라며 "신규 공급이 막힌 상황에서 이미 준공된 우량 자산의 희소성은 점차 높아질 것"이라고 말했다.
[미디어펜=박소윤 기자]