[미디어펜=류준현 기자] 한국주택금융공사(주금공)의 정책모기지 상품인 '보금자리론'을 이용하는 대출자들의 원리금 상환 부담이 5년 전 대비 대폭 확대된 것으로 나타났다. 평균 대출액이 5년 전보다 약 7000만원 증가한 가운데, 평균 대출금리도 약 1.3%포인트(p) 이상 급등했다는 분석이다. 시장금리 상승에 따른 금리인상, 공급 부족에 따른 주택가격 상승, 주택가격 상승에 따른 대출액 증가 등이 연쇄적으로 영향을 준 것으로 풀이된다. 특히 저소득 취약계층의 연체가 일반 이용자보다 두드러져 주의가 요구된다.
25일 박성훈 국민의힘 의원실이 주금공으로부터 확보한 자료에 따르면, 올해 7월 전체 보금자리론 대출잔액은 102조 2715억원으로 첫 100조원을 돌파했다. 5년 전인 2021년 69조 6006억원에 견주면 약 46.9% 급증한 셈이다. 대출잔액은 △2020년 말 53조 4455억원 △2021년 말 69조 6006억원 △2022년 말 77조 1200억원 △2023년 말 94조 3102억원 △2024년 말 97조 5663억원 △2025년 말 95조 1252억원 등 매년 가파르게 증가하고 있다.
한국주택금융공사(주금공)의 정책모기지 상품인 '보금자리론'을 이용하는 대출자들의 원리금 상환 부담이 5년 전 대비 대폭 확대된 것으로 나타났다. 평균 대출액이 5년 전보다 약 7000만원 증가한 가운데, 평균 대출금리도 약 1.3%포인트(p) 이상 급등했다는 분석이다. 시장금리 상승에 따른 금리인상, 공급 부족에 따른 주택가격 상승, 주택가격 상승에 따른 대출액 증가 등이 연쇄적으로 영향을 준 것으로 풀이된다. 특히 저소득 취약계층의 연체가 일반 이용자보다 두드러져 주의가 요구된다./사진=미디어펜 김상문 기자
반면 같은 기간 대출자 수는 크게 줄었는데, 2021년 13만 5910명에서 올해 7월 기준 6만 2835명으로 약 53.8% 급감했다. 매년 증가세를 보인 대출잔액과 정반대 추세다. 다만 금융당국의 가계부채 관리 기조에 따라 은행권 대출규제가 강화되고, 주택담보대출 금리가 급등하면서 지난해부터 대출자 수는 크게 증가하고 있다.
문제는 대출금리와 주택가격이다. 우선 보금자리론을 이용한 대출자들의 평균 금리를 살펴보면 지난 2021년 2.62%에 불과했는데, 매년 상승하면서 올해 7월 현재 연 3.97%까지 치솟았다. 정책모기지임에도 불구, 5년 새 금리가 약 1.35%p 급등한 셈이다.
이는 보금자리론의 재원을 마련하기 위해 발행하는 주택저당증권(MBS)의 발행금리가 올들어 유독 급등한 까닭이다. MBS의 만기별 평균 발행금리는 일제히 급등했는데, 5년물이 지난해 2.92%에서 올해 8월 4.05%로 약 1.13%p 상승했다. 10년물은 3.29%에서 4.46%로 약 1.17%p, 20년물은 3.48%에서 4.58%로 약 1.10%p 각각 상승했다. 특히 30년물은 3.33%에서 4.56%로 약 1.23%p 급등했다. 아울러 시장금리에 추가되는 MBS 발행 스프레드도 올해 8월 말 기준 △10년물 0.64%p △20년물 0.73%p △30년물 0.77%p 등으로 일제히 확대됐다.
금리부담이 크게 확대된 가운데, 주택공급 부족 여파로 주택가격도 5년 전보다 상승했다. 올해 7월 말 현재 보금자리론을 신청하기 위해 접수된 매물의 평균 주택가격은 3억 9000만원으로 5년 전 3억 2100만원 대비 약 6900만원 증가했다. 주택가격은 △2020년 3억 500만원 △2021년 3억 2100만원 △2022년 3억 4900만원 △2023년 4억 4600만원 등 거듭 상승세를 보였다. 하지만 이듬해 3억 5900만원으로 크게 조정됐고, 2025년 3억 6900만원을 기록하며 다시 상승 전환했다.
주택가격 상승에 대출자들의 주택담보대출비율(LTV)도 오름세다. 올해 7월 말 평균 LTV는 63.57%로 5년 전 57.83% 대비 약 5.74%p 상승했다. 보금자리론은 일반 상품(아파트) 기준 최대 70%까지 LTV를 적용할 수 있는데, 사회초년생인 2030 세대에서 LTV를 최대치로 적용했다. 이른바 영혼까지 끌어모아 대출하는 '영끌' 대출을 감행한 셈이다. 20대 대출자의 평균 LTV는 68.20%로 가장 높았고, 30대가 66.21%로 뒤를 이었다. 그 외 △40대 60.19% △50 대 56.52% △60 대 이상 52.49% 순이었다.
영끌투자의 여파로 보금자리론 이용액도 급증했다. 평균 대출액은 올해 7월 말 2억 4000만원으로 5년 전 1억 7200만원 대비 약 39.5% 증가했다. 연도별로 △2021년 1억 7200만원 △2022년 1억 8100만원 △2023년 2억 3500만원 △2024년 2억 2100만원 △2025년 2억 2500만원 등으로 나타났다. 특히 20대의 평균 대출액은 5년 전 1억 8400만원에서 올해 7월 2억 5300만원으로 약 37.5% 급증했다.
문제는 보금자리론의 건전성이 크게 악화되고 있다는 점이다. 실제 저소득층 및 취약계층의 보금자리론 연체율이 1%를 돌파해 주의가 요구된다. 올해 7월 말 보금자리론 연체율은 0.47%로 5년 전인 2021년 말 0.13% 대비 약 0.34%p 급등했다. 특히 장기연체 증가세가 두드러졌는데, 1년 이상 연체액은 2021년 258억원에서 올해 7월 1482억원으로 약 5.74배 급증했다. 같은 기간 6개월 이상 연체액은 397억원에서 2303억원으로 약 5.8배, 3개월 이상 연체액은 489억원에서 3022억원으로 약 6.18배 폭증했다.
소득별로는 저소득 대출자의 연체율이 상대적으로 높았는데, 올해 7월 기준 연소득 1000만원 이하인 대출자의 연체율은 1.01%로 전체 평균 0.47% 대비 2배 이상 높았다. 1000만원 이하 대출자의 2021년 연체율은 0.55%로 절반 수준에 그쳤다.
또 영끌을 많이 한 대출자일수록 연체율이 유독 두드러졌다. 올해 7월 말 기준 LTV 60% 초과 대출자의 연체율은 0.53%로 전체 평균 0.47% 대비 약 0.06%p 높았다. LTV 20% 이하의 연체율 0.09%와 견주면 더욱 크게 대비된다.
박 의원은 "서민의 내 집 마련을 돕기 위한 정책모기지에서 저소득층부터 상환 부담이 현실화되고 있다"며 "대출만기를 40년, 50년으로 늘려 당장의 월 부담을 낮추는 것만으로는 근본적인 해결책이 될 수 없다"고 지적했다. 그러면서 "장기연체로 넘어가기 전 취약차주의 상환위기를 조기에 포착하고 지원하는 관리체계를 강화해야 한다"고 강조했다.
[미디어펜=류준현 기자]