[미디어펜=서동영 기자]재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 부과가 현실화하면서 재건축 시장이 술렁이고 있다. 조합들 사이에서는 "미실현이익에 매기는 징벌적 세금을 내야 한다면 어느 아파트가 재건축에 나서겠느냐"는 불만이 터져 나온다. 실제 부과가 이뤄지면 정비사업을 통한 주택 공급이 위축될 것이라는 지적도 잇따른다.
재초환 부담금 부과가 다가오면서 재건축 조합들에서는 반발이 거세지고 있다./사진=미디어펜 김상문 기자
반포 현대(반포 센트레빌 아스테리움) 재건축 조합 관계자는 27일 "서초구청의 요청으로 다음 주 재초환 부담금 관련 미팅을 갖는다"고 본지에 밝혔다. 서초구는 최근 조합에 개발이익환수법상 징수권 소멸시효가 5년이라는 점을 근거로 연내 부담금을 부과하겠다는 계획을 전달했다. 반포 현대는 2021년 7월 입주를 시작해 준공 후 5년이 지났다.
재초환은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 일정 기준을 넘을 경우 그 초과분을 국가가 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축 전후 집값 차이에서 정상적인 집값 상승분과 개발 비용을 빼 초과이익을 산정하며, 부과율은 최대 50%에 이른다. 2006년 제도 도입 이후 실제로 부담금이 부과된 단지는 아직 없다. 지난 정부에서 재건축 부담금 폐지를 공식 추진하면서 부과 절차가 사실상 멈춰 있었기 때문이다.
반포 현대를 비롯한 서초구 일대는 물론 서울 전역의 재건축 단지에서도 동요가 일고 있다. 조합원 한 명당 수억 원 이상을 내야 하는 상황이 벌어질 수 있어서다. 업계에서는 부담금 부과 대상 단지가 서울 46곳(약 1만8000가구)을 포함해 전국 60곳 이상일 것으로 보고 있다. 서초구는 반포 현대 외에도 반포 주공1단지 3주구(래미안 트리니원), 신반포 21차(오티에르 반포) 등 여러 단지에 부담금 부과를 준비하는 것으로 알려졌다.
한 정비업계 관계자는 "래미안 트리니원 등 재건축을 마친 단지에서도 재초환에 대한 우려가 크다"고 말했다. 래미안 트리니원의 부담금은 2020년 관리처분 당시 가구당 평균 4억 원가량으로 예상됐지만, 이후 일반분양가 상승 등으로 7억 원 안팎까지 불어날 수 있다는 관측이 나온다. 시장에서는 같은 평형이라도 부담금을 매도자와 매수자 중 누가 떠안느냐에 따라 호가가 수억 원씩 벌어지는 현상도 나타나고 있다.
서초구의 한 재건축 조합 관계자는 "아직 사업비 정산도 끝나지 않은 상황이라 부담금이 정확히 얼마가 나올 지 계산할 수도 없다"며 "재건축 후 집값이 얼마나 오를지도, 부담금을 얼마나 내야 할지도 예상할 수 없는데 누가 재건축을 하겠느냐"고 반발했다. 때문에 재건축 조합들은 부과가 확정되면 가처분 신청과 행정소송으로 맞설 것으로 보인다.
조합들은 나아가 재초환을 아예 폐지해야 한다고 주장한다. 제도가 지금의 현실과 동떨어져 있다는 것이 가장 큰 근거다. 애초에 재건축을 억제하려고 만든 제도인 만큼, 민간 정비사업을 활성화해 주택 공급을 늘려야 하는 지금의 정책 방향과는 맞지 않는다는 이유에서다.
정부는 지난 2024년 3월 법 개정을 통해 부담금 면제 기준을 초과이익 3000만 원에서 8000만 원으로 높이고 부과율 구간도 완화했다.
하지만 제도를 일부 손보는 것만으로는 비판을 피하기 어렵다는 의견도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재초환은 재건축을 억제하려던 시기에 만든 제도로 도입 당시와 지금은 사회·환경적 여건이 크게 다르다"며 "80년대와 90년대 준공된 아파트가 아직 낡은 아파트가 아니던 시기에 만들어진 제도"라고 설명했다. 그러면서 "재건축 조합원으로서는 추가분담금에 재초환 부담금까지 더해지면 금전적 부담이 커져 정비사업의 저해 요인으로 작용할 수밖에 없다"고 지적했다.
또 다른 업계 관계자는 “정부가 정비사업 활성화를 통해 주택 공급을 늘리겠다면서 다른 한편으로는 재건축 이익을 환수한다는 것은 모순”이라면서 “공급 확대가 최대 과제로 떠오른 만큼 재초환 폐지까지 포함한 근본적인 제도 개선이 필요한 시기”라고 말했다.
[미디어펜=서동영 기자]