[땅박사의 AI임장]'천당 위 분당'에 신축 대단지…더샵 분당하이스트 '입지∙학군∙규모' 다 잡았다

[미디어펜=박소윤 기자]안녕하세요. 국내 최초 AI와 현직 부동산 기자들이 동반 임장을 떠나는 특별 기획이 나왔습니다. 미디어펜 건설부동산부 AI 수석연구원인 '땅박사'가 청약공고문, 국토교통부 실거래가 등 각종 자료 수백 개를 학습 분석하고, 기자들은 현장을 직접 발로 뛰며 땅박사의 분석이 올바른지 현장에서 두 눈과 귀로 확인하는 코너입니다. 독자 여러분의 내 집 마련 고민을 조금이나마 덜어 드리겠습니다. [편집자주]

1기 신도시 사업이 속도를 내면서 경기 성남시 분당구 정자동의 오래된 주거단지도 새 얼굴을 맞고 있습니다. 32년의 세월이 나이테처럼 켜켜이 쌓인 느티마을 4단지는 '리모델링 명가' 포스코이앤씨의 손길을 거쳐 '더샵 분당하이스트'로 재탄생합니다.

'더샵 분당하이스트'는 지하 4층~지상 최고 26층, 17개 동, 총 1149가구 규모의 대단지 아파트로 거듭날 예정입니다. 조합원 물량을 제외한 전용면적 66·74·84㎡ 143가구가 일반분양 대상입니다. 

분당에서도 손꼽히는 정자동 핵심 입지에 들어서는 데다 신분당선과 수인분당선이 지나는 정자역을 이용할 수 있어 판교·강남권 직장인 수요의 관심이 예상됩니다. 가구당 1.69대의 넉넉한 지하 주차 공간과 스카이라운지 등 프리미엄 커뮤니티가 조성돼 실거주 가치를 높였습니다.

땅박사는 더샵 분당하이스트에 대해 "기존 골조를 활용하는 리모델링 특유의 구조적 약점은 존재할 수 있으나, 정자역을 도보로 누리는 입지적 가치는 이를 덮고도 남는다"고 진단했습니다.

땅박사는 먼저 "리모델링 사업 방식 특성상 재건축 대비 동선이나 천장고 등 평면 구성에서 일부 답답함을 느낄 수 있다"고 짚었습니다. 또 일반분양 물량이 143가구로 많지 않아 선호도가 높은 동호수 배정 확률이 낮고, 최근 급등한 공사비가 반영돼 분양가에 대한 체감 부담이 적지 않을 것이라는 관측입니다.

그럼에도 불구하고 정자동 핵심 입지에 들어서는 1000가구 이상 신축 대단지라는 희소성이 분양 흥행을 이끌 핵심 요인으로 분석됐습니다. 정자역을 중심으로 한 교통망과 탄탄한 배후 수요가 분양가에 대한 부담을 상쇄할 수 있다는 판단입니다.

특히 신분당선과 수인분당선을 동시에 이용할 수 있는 정자역이 도보권에 있어 판교와 강남으로의 출퇴근 편의성이 뛰어나다는 점이 최대 장점으로 지목됐습니다. 신분당선 이용 시 판교역까지 한 정거장, 강남역까지 10분대에 이동할 수 있어 판교테크노밸리를 비롯해 네이버·HD현대·SK하이닉스 등 인근 대기업 종사자들의 직주근접 수요를 끌어들이기에 유리한 입지라는 설명입니다. 

땅박사는 "인근 대기업 고소득 직장인들의 직주근접 수요를 흡수하기에 최적의 위치"라고 강조했습니다.

탄탄한 학군과 쾌적한 주거 여건도 강점으로 꼽혔습니다. 성남신기초와 정자중이 가까운 거리에 있어 어린 자녀의 통학 환경이 우수하고, 정자동 학원가 및 대치동 접근성까지 갖췄다는 평가입니다. 여기에 탄천 수변공원과 정자동 카페거리, 분당서울대병원, 현대백화점 판교점 등 생활 인프라가 단지 주변에 유기적으로 구성돼 있습니다.

땅박사는 단지 자체의 상품성도 긍정적으로 바라봤습니다. 기존 분당 아파트의 고질적 문제였던 주차난을 해소하고자 지하 4층까지 대규모 주차장을 만들어 가구당 1.69대라는 쾌적한 주차 환경을 구축했기 때문입니다. 맞은편 느티마을 3단지(더샵 분당티에르원)와 더불어 '더샵 브랜드 타운'을 형성한다는 점도 향후 시세를 뒷받침할 요소입니다. 

땅박사는 "평면과 분양가 측면에서 꼼꼼한 계산이 필요하겠지만, 정자역 역세권과 명문 학군, 1000가구 이상 대단지라는 삼박자를 갖춘 신축은 분당 내에서도 극히 드물다"며 "강남·판교 출퇴근과 자녀 교육을 동시에 고려하는 실거주자에게 정자동을 대표할 선택지가 될 것"이라고 총평했습니다.

보슬비가 막 그친 25일 오전, 기자는 경기 성남시 분당구 정자동 느티마을 4단지를 찾았습니다. 정자역 6번 출구를 나와 단지 방향으로 걸음을 옮기자 정자동의 풍경이 한눈에 들어왔습니다.

도로를 따라 상가와 주거지가 이어졌고, 탄천이 시야를 넓게 열었습니다. 하천을 따라 길게 뻗은 산책로와 자전거도로에는 이른 시간부터 운동을 나온 주민들이 오가고 있었습니다.

비가 그친 직후라 탄천 주변 공기는 한층 상쾌했습니다. 산책로를 따라 걷다 보면 물길과 녹지가 이어지고, 곳곳에 벤치와 휴식 공간도 마련돼 있었습니다. 단지 가까이에서 자연을 누리면서도 정자동의 생활 인프라를 함께 이용 수 있다는 점이 눈에 띄었습니다.

탄천에서 만난 한 주민은 "아이와 함께 산책하기 좋고 여름에는 탄천 내에 별도의 물놀이장도 운영된다"며 "분당에서도 정자동은 주거환경이 괜찮은 곳으로 꼽히는 편"이라고 말했습니다.

탄천 건너편에서는 또 다른 변화가 진행되고 있었습니다. 2027년 입주 예정인 '더샵 분당 티에르원' 공사 현장입니다. 느티마을 3단지를 리모델링하는 사업으로, 더샵 분당 하이스트와 맞닿아 있습니다.

두 단지가 모두 완공되면 이 일대에는 약 2000가구 규모의 더샵 브랜드 타운이 자리 잡게 됩니다.

브랜드 타운이 완성된다는 것은 단순히 같은 이름의 아파트가 늘어나는 것 이상의 의미가 있습니다. 동일 브랜드의 대단지가 나란히 공급되면 일대 주거지의 규모감과 상징성이 커지고, 신축 단지가 집적되면서 주변 경관과 지역 이미지 개선에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 전망됩니다. 더샵 분당 하이스트는 1149가구, 더샵 분당 티에르원은 1000가구 안팎의 규모인 만큼 두 단지가 완성되면 사실상 하나의 대규모 주거권역을 갖추게 됩니다.

대단지는 관리비와 커뮤니티 측면에서도 규모의 이점을 기대할 수 있습니다. 공용관리비 등 고정비를 여러 가구가 나눠 부담할 수 있는 데다, 충분한 이용 수요를 바탕으로 다양한 커뮤니티 시설을 구성하기에도 유리하기 때문입니다.

실제로 단지 커뮤니티에는 스카이라운지를 비롯해 카페, 작은 도서관, 피트니스센터, 실내 골프연습장, GX룸, 필라테스룸, 건식 사우나, 스터디룸 등 인근 단지에서 보기 드문 프리미엄 시설들이 들어섭니다. 국공립 어린이집과 다함께돌봄센터, 공유주방, 게스트하우스, 코인세탁실, 다목적실 등 생활 편의시설도 조성될 예정입니다.

인근 A공인중개사는 "정자동에서도 느티마을은 탄천과 학군, 생활 인프라를 가까이에서 누릴 수 있다는 점 때문에 선호도가 높다"며 "리모델링이 완료되면 신축 아파트에 대한 수요까지 흡수하면서 주변 주거지의 분위기도 달라질 것"이라고 말했습니다.

교육환경도 단지가 가진 매력입니다. 인근에는 성남신기초와 정자중, 한솔초고 등이 위치해 있습니다. 정자동 일대에 형성된 학원가도 가까워 학교 교육과 사교육을 한번에 접근하기에 편리한 환경입니다.

다만 정자역과의 거리는 '초역세권'이라고 부르기에는 다소 아쉬웠습니다. 기자가 정자역 6번 출구에서 단지까지 직접 걸어본 결과 성인 여성의 보통 걸음으로 약 15분이 소요됐습니다. 

출퇴근 시간에 매일 지하철을 이용하거나 한여름·한겨울처럼 날씨의 영향을 받는 시기에는 체감거리가 다르게 느껴질 수 있습니다. 그러나 이동 구간 대부분이 평지여서 걷는 데 큰 불편은 없었고, 탄천과 주변 상가를 따라 이동할 수 있어 길이 단조롭지도 않았습니다.

인근 B공인중개사는 "정자역을 걸어서 이용할 수 있다는 건 분명한 장점이지만 실제로는 출구에서 단지까지 거리가 있어 초역세권이라고 보기에는 애매하다"며 "이런 부분에 예민한 수요자라면 직접 걸어보고 판단하는 게 좋다"고 말했습니다.

분양가는 또 다른 변수입니다. 시장에서는 전용 84㎡ 기준 25억~28억 원 수준의 분양가가 거론되고 있습니다. 앞서 지난해 11월 청약을 진행한 더샵 분당티에르원의 경우 3.3㎡당 분양가가 7000만 원대였으며 전용 84㎡ 최고 분양가는 26억8400만 원에 달했습니다. 

분양가 부담에도 정자동 핵심 입지와 신축 대단지라는 희소성이 수요를 끌어당길 것으로 예상됩니다. 특히 일반분양 물량이 143가구에 불과해 청약 경쟁이 치열할 공산이 크고, 계약까지 순조롭게 이어질 경우 조기 완판도 기대됩니다. 더샵 분당티에르원 역시 고분양가 논란 속에서도 1순위 평균 100.4대 1, 무순위 청약 351.2대 1의 높은 경쟁률을 기록했습니다. 지난해 12월 말 전 물량 계약을 완료하면서 흥행에 성공했습니다.