[땅박사의 AI임장]아크메르 동탄, 신축 드문 동탄1에 1808가구…동탄2 넘을 수 있나

[미디어펜=서동영 기자]안녕하세요. 국내 최초 AI와 현직 부동산 기자들이 동반 임장을 떠나는 특별 기획이 나왔습니다. 미디어펜 건설부동산부 AI 수석연구원인 '땅박사'가 청약공고문, 국토교통부 실거래가 등 각종 자료 수백 개를 학습 분석하고, 기자들은 현장을 직접 발로 뛰며 땅박사의 분석이 올바른지 현장에서 두 눈과 귀로 확인하는 코너입니다. 독자 여러분의 내 집 마련 고민을 조금이나마 덜어 드리겠습니다. [편집자주]

경기 화성시 동탄구 반송동은 동탄1신도시의 중심입니다. 최고 66층 주상복합 메타폴리스와 메타폴리스몰, 동탄센트럴파크, 북광장·남광장 상권, 학원가가 모여 있습니다. 2007년 첫 입주 이후 생활 기반은 촘촘해졌지만 새 아파트는 좀처럼 나오지 않았습니다. 주변 단지는 대부분 2007~2010년에 입주했고 최근 5년 안에 지어진 곳은 찾기 어렵습니다.

그 한복판에서 약 20년간 비어 있던 메타폴리스 2단계 부지에 '아크메르 동탄'이 들어섭니다. KB부동산신탁이 시행하고 포스코이앤씨가 시공하며, 지하 7층~지상 최고 49층, 7개 동, 총 1808가구 규모의 주상복합 아파트입니다. 모든 가구가 일반분양 물량입니다. 

단지는 두 블록으로 나뉩니다. 북쪽 95번지(M1-1-2블록)는 3개 동 812가구로 전용면적 84~188㎡, 남쪽 99번지(M1-2-2블록)는 4개 동 996가구로 84~162㎡(이하 전용면적) 입니다. 가장 작은 주택형이 전용 84㎡인 중대형 단지입니다. 두 블록 사이에는 광장이 있고 95번지 남동쪽 모서리에는 20층 규모 스타즈호텔 프리미어가 서 있습니다.

분양가는 아직 확정되지 않았습니다. 기관추천 특별공급 안내에 따르면 입주자모집공고는 이달 15일로 예정돼 있고, 입주는 업계에서 2032년 전후로 보고 있습니다. 오랜만에 나온 동탄1 신축이 동탄역을 낀 동탄2 단지들과 견줘 어떤 수요자에게 맞는지, 땅박사의 분석과 기자의 현장 확인을 먼저 표로 정리했습니다.

땅박사는 아크메르 동탄에 대해 "20년 동안 다져진 동탄1 생활권을 그대로 누리면서 새 아파트에 살 수 있는, 오랜만에 나온 선택지"라고 진단했습니다.

가장 큰 강점은 희소성입니다. 입주 20년 차에 접어든 동탄1 중심부에서 1808가구 규모의 새 아파트가 나오는 것 자체가 드문 일입니다. 신도시 초기 단지와 달리 기반시설을 기다릴 필요도 없습니다. 메타폴리스몰과 북광장·남광장 상권이 바로 옆이고, 약 37만㎡ 규모 동탄센트럴파크와 약 71만㎡ 규모 반석산근린공원이 양쪽에 있습니다.

삼성전자 화성캠퍼스 통근자에게는 분명한 장점이 있습니다. 분양 홈페이지는 도보와 셔틀버스 통근이 가능하다고 소개합니다. 다만 도보 시간은 자료마다 10분과 20분으로 엇갈리고 지도상 직선거리로도 1㎞를 웃돌았습니다. 삼성전자 사내 주택대출은 85㎡ 이하가 대상이어서 이 단지에서는 84㎡가 해당합니다.

교육 여건도 강점으로 봤습니다. 학원가가 길 하나 건너에 있고 학동초등학교와 석우중학교가 지도상 직선거리로 400m 안팎입니다. 배정 학교는 아직 확정되지 않아 입주자모집공고에서 확인해야 합니다.

교통은 블록과 시점을 나눠 봐야 한다고 설명했습니다. 단지 앞에는 동탄인덕원선 반송역(가칭)이 2029년 말 개통을 목표로 공사 중이고, 개통하면 동탄역까지 한 정거장입니다. 다만 분양 홈페이지에 따르면 역과 지하로 잇는 직결 통로는 95번지에만 해당하고 아직 추진 단계입니다. 분양 홈페이지도 인허가 과정에서 변경되거나 취소될 수 있다고 밝혔습니다. 개통 전까지 동탄역은 차로 가야 하고 개통 뒤에도 GTX는 한 번 갈아타야 해서, 서울 출퇴근이 잦다면 동탄역 도보권과 비교해 볼 필요가 있습니다.

조망과 밀도도 확인할 대목입니다. 용적률이 약 795%에 이르고, 센트럴파크가 있는 서쪽에는 메타폴리스 타워가, 95번지 남동쪽에는 20층 호텔이 서 있습니다. 분양 홈페이지도 공원 조망에 '일부 세대'라는 단서를 달았습니다. 원하는 동과 층에서 무엇이 보이는지 견본주택에서 따져봐야 한다는 조언입니다.

땅박사는 이 땅의 이력도 눈여겨봤습니다. 2017년 호텔과 백화점, 컨벤션을 묶는 개발 계획이 발표됐지만 실제로 지어진 것은 호텔뿐입니다. 역 직결처럼 '추진'이나 '예정'이 붙은 요소는 확정된 가치와 구분해서 보라는 설명입니다.

남은 변수는 분양가입니다. 맞은편 시범한빛마을 동탄아이파크 84㎡는 지난달 12억7700만 원에 거래됐습니다. 동탄역 주변 주상복합은 같은 달 유림노르웨이숲이 16억3500만 원, 린스트라우스가 15억2000만 원에 팔렸고, 역과 직결된 동탄역 롯데캐슬은 지난 6월 22억2500만 원이었습니다. 

땅박사가 꼽은 기준선은 15억 원입니다. 동탄구는 지난 7월부터 투기과열지구 등 규제지역으로 묶여 있어, 집값이 15억 원을 넘으면 주택담보대출 한도가 6억 원에서 4억 원으로 줄어듭니다. 다만 실제 대출 가능액은 주택담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등에 따라 달라집니다. 84㎡ 분양가가 17억 원으로 책정된다면 대출을 최대한 활용하더라도 최소 13억 원의 자기자금이 필요하다는 계산입니다.

동탄1에서 주상복합 웃돈이 아직 검증되지 않았다는 점도 함께 짚었습니다. 지난 6월 말 메타폴리스 전용 96㎡가 11억9500만 원에 거래될 때 맞은편 동탄아이파크 전용 84㎡는 12억1500만~12억7600만 원에 팔렸습니다. 

땅박사는 "동탄1 생활권을 떠날 이유가 없는 실수요자, 특히 삼성전자 통근 가구와 자녀 교육을 고려하는 가구에는 반가운 공급"이라며 "분양가가 전용 84㎡ 기준 15억 원 안쪽이라면 경쟁력이 충분하고, 그보다 높다면 동탄역 주상복합과 견줘 본 뒤 결정해도 늦지 않다"고 평가했습니다.

지난 7일 아크메르 동탄 현장을 찾아갔습니다. 아직 본격적인 공사는 진행되지 않은 채 펜스로 둘러처진 현장 뒤로는 메타폴리스 2개 동이 버티고 있었습니다. 최고 66층에 달하는 높이 때문인지 압도감을 줬습니다. 

그래도 현장 인근은 안락함과 쾌적함을 줬습니다. 2기 신도시 중 가장 성공한 곳이라는 동탄의 특성 때문이 아닌가 생각됩니다. 동탄은 교통과 각종 생활 인프라, 직주근접 모두를 제대로 갖춘 곳입니다. 특히 2007년부터 입주를 시작한 동탄1신도시는 자족도시로서의 면모를 갖추고 있습니다. 

다만 아쉬운 점은 근래 동탄1에 새 아파트가 공급되지 않았다는 점입니다. 최근 5년 이내 입주한 단지는 동탄1 중심권과는 거리가 있는 서동탄역양우내안에(2023년 6월 입주) 뿐입니다. 

이는 아크메르 동탄에 대한 기대감이 커지는 이유입니다. 동탄1 중심인 반송동에 1800여 가구 신축 대단지의 출현은 새로운 집으로 갈아타려는 동탄1 주민들로서는 크게 반길만한 소식입니다. 

하지만 현장에서는 예상보다 반응이 미지근했습니다. 일단 청약일정이 확정되지 않았다는 점 때문입니다. 분양 관련 정보는 현재로서는 분양 홈페이지 외에는 접근할 수 있는 방법이 없습니다. 심지어 인근 공인중개사들도 "손님들 문의는 계속 오지만 알려 드릴 수 있는 게 없다"며 "(모델하우스 오픈 이후에나) 평형 등 관련 정보를 얻을 수 있을 것 같다"고 입을 모았습니다. 

관련 정보에는 가장 중요한 '분양가'도 해당됩니다. 다만 힌트는 얻을 수 있었습니다. A공인중개사무소의 중개사는 "물어보시는 손님들도 있는데 워낙에 고가로 나온다고 하니깐"이라며 말을 흐렸습니다. 

시장에서는 아크메르 동탄 분양가를 84㎡ 기준 17억 원대로 보고 있습니다. 이는 동탄역 롯데캐슬을 뺀 동탄역 주상복합보다 높은 수준입니다. 최소 면적인 84㎡보다 더 넓은 평형은 17억 원보다 더 비싸다는 뜻입니다. 인근에서 12년째 거주 중이라는 50대 남성은 "갈아타기를 하고 싶어도 분양가가 소문대로라면 선뜻 옮기기가 어렵다"고 말했습니다. 중간에 호텔 건물이 있어서 조망에서 점수가 깎이는 부분도 아쉬운 점입니다. 

그럼에도 불구하고 아크메르 동탄 메타폴리스와 동탄아이파크를 넘어 동탄1의 대장단지가 될 것이라는 가능성은 높다고 볼 수 있습니다. 

단지 자체의 상품성이 높기 때문입니다. 현장 펜스에도 '동탄의 오랜 염원이 담긴 그 자리에 역사적인 랜드마크가 찾아옵니다'라는 문구에서 봤듯이 아크메르 동탄은 '하이퍼엔드 주거단지'를 표방하고 있습니다. 외관 디자인에는 에르메스, 샤넬 등 명품 브랜드와 협업한 디자이너가 참여했으며 가구 내부는 이탈리아 주방가구 등 유럽산 브랜드로 채워졌다고 홍보 중입니다. 

입지도 좋습니다. 입지도 좋습니다. 20년 가까이 다져진 생활 인프라를 갖춘 동탄1 중심에 자리했습니다. 95번지 북쪽 도로에서는 동탄인덕원선 반송역(가칭)이 한창 공사 중입니다. 동탄역과 연결되는 동탄인덕원선은 동탄의 교통환경을 크게 개선할 요소입니다. 2029년 말 목표대로 개통하면 동탄1에서도 서울 출퇴근이 한결 수월해질 전망입니다. 

또한 아크메르 동탄 현장 옆에 위치한 홈플러스 동탄점이 지난 4월 폐점했지만 이웃 단지인 메타폴리스 쇼핑몰은 여전히 운영 중입니다. 동탄남광장 등 상권과도 가깝습니다. 삼성전자 화성캠퍼스는 차로 5분이면 도착 가능합니다. 도보로는 20분 정도 걸리는만큼 출근길을 산책 삼는다면 무리가 없을 것 같습니다. 

학동초와 석우초, 석우중도 도보로 10~15분 내외면 도달할 정도로 가깝습니다. 다만 통학을 위해서는 왕복 10차선을 1~2회 건너야 한다는 점은 조금 아쉬운 부분입니다. 

아크메르 동탄이 동탄1신도시의 새로운 대표 단지로 자리매김할 가능성은 있습니다. 오랜 기간 신규 공급이 없었던 중심 입지에 1808가구 규모로 들어서는 데다, 기존 주상복합과 차별화한 고급 주거 상품을 내세우고 있기 때문입니다.

다만 동탄2신도시의 대표 단지들과 경쟁하려면 신축이라는 희소성만으로는 부족합니다. GTX-A 동탄역 접근성에서 차이가 있는 만큼 상품성과 생활 편의성으로 이를 얼마나 만회할 수 있을지가 관건입니다. 특히 시장에서 거론되는 분양가라면 수요자들의 선택은 더욱 신중해질 수밖에 없습니다.

동탄1 생활권을 떠나지 않으면서 새 아파트로 갈아타려는 수요자에게는 반가운 공급이라는 땅박사의 분석에 동의합니다. 그러나 동탄2의 주요 단지들과 비교해 가격에 걸맞은 경쟁력을 갖췄는지는 아직 판단하기 어렵습니다. 이르면 오는 16일 문을 열 것으로 예상되는 견본주택에서 실제 상품성과 분양가가 공개되면 그 답도 한층 분명해질 전망입니다.