[땅박사의 AI임장]"학교도 카페도 지금은 없는데"...'북오산자이 드포레', 그럼에도 완판?

[미디어펜=서동영 기자]안녕하세요. 국내 최초 AI와 현직 부동산 기자들이 동반 임장을 떠나는 특별 기획이 나왔습니다. 미디어펜 건설부동산부 AI 수석연구원인 '땅박사'가 청약공고문, 국토교통부 실거래가 등 각종 자료 수백 개를 학습 분석하고, 기자들은 현장을 직접 발로 뛰며 땅박사의 분석이 올바른지 현장에서 두 눈과 귀로 확인하는 코너입니다. 독자 여러분의 내 집 마련 고민을 조금이나마 덜어 드리겠습니다. [편집자주]

경기도 오산시 내삼미동 일원에 대규모 도시개발사업이 속도를 내고 있습니다. 내삼미 도시개발구역입니다. 동탄2신도시와 세교신도시 사이에 낀 이 일대는 내삼미1·2·3구역으로 나뉘어 순차적으로 개발이 진행 중입니다. 

학교, 공원, 도로 등 기반시설을 통합 설치해 주거 환경을 개선하는 민간개발사업입니다. 1구역에는 문화시설과 복합시설 용지가 지구단위계획으로 결정됐습니다. 2구역에는 아파트 2628가구와 마트 등 생활형 사업시설, 3구역에는 1624가구와 커머셜프라자, 메디컬센터 등 복합시설이 조성될 예정입니다. 개발 완료 후에는 동탄·세교 생활권과 연계된 자족형 주거타운으로 탈바꿈할 것으로 기대됩니다.

이같은 내삼미 도시개발구역 2구역에서 이달 GS건설의 '북오산자이 드포레'가 분양을 앞두고 있습니다. 지하 2층~지상 29층, 11개 동, 총 1517가구 규모입니다. 전용면적별 일반분양 가구 수는 △59㎡ 233가구 △74㎡ 307가구 △84㎡ 756가구 △99㎡ 218가구 △124㎡ PH 2가구 △125㎡ PH 1가구입니다. 

앞서 지난 1월 같은 구역 A1블록에 공급된 '북오산자이 리버블시티' 1275가구와 함께 자이 브랜드 타운을 형성할 예정입니다. 

땅박사는 '북오산자이 드포레'에 대해 "매력적인 숲세권과 탁월한 고속도로 접근성을 갖춘 반면, 지금 당장의 생활 인프라 공백과 대중교통 의존도가 높은 수요자에게는 다소 갑갑한 입지일 수 있다"는 분석을 내놨습니다.

북오산IC 바로 옆이라 자차 이동 편의성은 최상급이지만, 1호선 세마역·오산대역·서동탄역까지는 걸어서 이동하기 어려운 거리입니다. 동탄역(GTX-A)에 가려면 버스나 자차를 이용해야 합니다. 땅박사는 "대중교통 의존도가 높은 직장인이나 통학 대학생 자녀를 둔 세대에게는 다소 불편한 입지"라며 "자차가 없으면 고립되는 섬이 될 우려가 있다"고 지적했습니다.

현재로서는 생활 인프라도 전무한 상황입니다. 내삼미 도시개발이 진행형인 만큼 상업·의료 인프라가 온전히 갖춰지기까지는 수년의 공백기를 감수할 가능성도 염두에 둬야 합니다. 입주 초기에는 장보기, 커피 한 잔을 위해서도 반드시 차를 타야 하는 상황이 이어질 수 있습니다. 

학교는 그나마 사정이 낫습니다. 북오산자이 리버블시티 분양공고문에 따르면 내삼미1초(가칭)가 입주 시점인 2029년 3월 개교 예정이고, 양산1중(가칭)은 2027년 9월 개교 예정으로 오히려 입주보다 앞서 문을 엽니다. 다만 학교는 향후 지구 계획 및 교육청 심사에 따라 변동될 수 있습니다. 

단지 자체는 쾌적한 필봉산 숲에 안겨있지만, 북오산IC와 서동탄역 서측 일대에는 물류창고, 소규모 공장, 정비소 등 정비되지 않은 준공업 시설이 혼재해 있습니다. 땅박사는 "쾌적한 숲세권을 기대하고 왔다가 단지 밖 환경의 모호함에 실망할 수 있는 대목"이라고 말했습니다.

가격도 부담 요인입니다. 민간도시개발지구에 들어서기 때문에 분양가상한제가 적용되지 않습니다. 땅박사는 앞서 분양한 북오산자이 리버블시티 분양가와 비슷할 것으로 봤습니다. 북오산자이 리버블시티 분양가는 면적별로 △59㎡ 4억4070억~4억8170만 원 74㎡ 5억2830만~5억7720만 원 △84㎡ 5억9030만~6억4460만 원 △99㎡ 6억7520만~7억3120만 원입니다. 

땅박사는 "행정구역이 오산임을 고려하면 다소 비싸 소비자 저항감이 발동할 수 있다"며 "특히 바로 옆 동탄2신도시나 세교2지구 분상제 단지들과 비교 시 가성비 메리트가 상쇄될 수 있다"고 분석했습니다.

그럼에도 땅박사는 단점만 있는 단지는 아니라고 봤습니다. 북오산IC를 통한 수도권 남부 사통팔달의 광역 교통망, 필봉산을 품은 독보적인 숲세권, 동탄·세교·병점 등의 인프라를 차량으로 누릴 수 있는 '샌드위치 수혜 입지'라는 점에서 실수요층에게 충분히 어필할 수 있다는 평가입니다. 땅박사는 "지금 당장의 불편함을 감수할 수 있는 수요자라면, 내삼미 도시개발 완성 이후의 미래 가치는 충분히 주목할 만하다"고 말했습니다.

실제 현장을 찾았을 때 가장 먼저 눈에 띈 것은 내삼미 2구역 공사장을 오가는 덤프트럭과 한적한 풍경이었습니다. 인근에 편의점은 물론, 커피 한 잔 마실 카페도 찾기 어려웠습니다. 지나가는 사람도 거의 없었고 버스 정류장도 보이지 않았습니다. 지하철1호선 오산대역이나 세교역으로 가려면 한참을 걸어나온 뒤 버스를 타야 합니다. 허허벌판이나 마찬가지였습니다.

그런데 분양업계에 따르면 같은 구역에 자리한 북오산자이 리버블시티'는 분양 3개월여 만에 완판을 목전에 두고 있습니다. 복수의 업계 관계자는 "물량이 몇 가구 남지 않았다"고 확인해줬습니다. 척박한 생활 여건에도 불구하고 이 단지에 청약 수요가 몰린 이유는 무엇일까요. 

업계 관계자들은 "동탄과 가깝다는 점 때문"이라고 입을 모아 말했습니다. 최근 부동산 시장에서 '셔세권'이라는 신조어가 떠오르고 있습니다. 삼성전자·SK하이닉스 등 반도체 산업단지 셔틀버스 노선 안에 위치한 가까운 주거지를 뜻하는 말입니다. 북오산자이 리버블시티의 흥행에는 북오산IC를 통해 동탄 테크노밸리나 기흥·화성 삼성전자 사업장까지 차로 10~15분이면 닿을 수 있다는 점이 주효했다고 볼 수 있습니다. 때문에 차만 있다면 동탄 인프라를 온전히 누릴 수 있어 개발 초기 인프라가 부족하더라도 감수하겠다는 이들이 청약을 신청했다고 보여집니다. 

땅박사가 비싸다고 평가했던 분양가도 다른 면으로 볼 수 있습니다. 북오산자이 리버블시티 분양가는 동탄2신도시나 세교2지구 분양단지보다 가격이 높다고 할 수 있지만 수원, 동탄 등 주변 지역 아파트 시세와 비교하면 낮기 때문입니다. 동탄의 경우 동탄역 롯데캐슬 84㎡ 전세가가 지난 4월 8억5000만 원으로 신고가를 기록했습니다. 동탄 전세보다 저렴한 분양가로 내 집 마련이 가능한 것입니다. 

여기에 '미래를 선점한다'는 논리도 작용했습니다. 내삼미3구역에는 커머셜프라자·스포츠클럽·메디컬센터가 예정돼 있고, 1·2·3구역 개발이 완료되면 수천 가구 규모의 자족형 주거타운이 완성됩니다. 지금은 생활 인프라가 전무하지만, 동탄·세교·병점의 기존 신도시 인프라를 차량으로 이용하며 개발 이후 미래 가치 상승을 기다리겠다는 계산입니다. 

내삼미 개발사업 남쪽 오산대역 인근 신장2동 일대에는 오산대역 세교자이아파트, 오산대역 호반써밋 등 아파트 단지들이 자리하고 있습니다. 이곳에서 만난 한 주민은 "개발이 완료되면 내삼미동과 가까운 이곳도 상당한 수혜를 얻지 않겠나"라며 기대감을 나타냈습니다.  

이같은 점들은 북오산자이 드포레에 그대로 적용됩니다. 현장을 돌아다니다 인근 도로에서 드포레 분양을 홍보하는 검은색 승합차를 볼 수 있었습니다. 분양 홍보가 본격화된 것입니다. 부동산 업계 관계자는 "동탄 전세살이에 지친 3040 무주택 실수요자, 반도체 근로자, 비규제지역 추첨제를 노리는 청약 가점 낮은 청년층이 핵심 타겟이 될 것"이라고 진단했습니다.