[미디어펜=서동영 기자]반도체 호황과 GTX-A 개통 기대감으로 집값이 치솟고 있는 경기 화성 동탄, 용인 기흥, 구리시가 규제지역과 토지거래허가구역을 동시에 적용받는 '3중 규제'에 처했다. 이번 조치는 정부의 잇따른 규제에도 집값 상승세가 좀처럼 잡히지 않고 있다는 점을 보여주는 동시에, 올해 연말 만료를 앞둔 서울과 경기 12곳의 토지거래허가제(이하 토허제) 연장을 암시한다는 분석이 나온다.
정부가 지난달 30일 토지거래허가구역 등으로 지정한 화성시 동탄역 일대./사진=미디어펜 서동영 기자
국토교통부는 지난달 30일 경기 화성시 동탄지구, 용인시 기흥구, 구리시를 조정대상지역과 투기과열지구로 신규 지정한다고 발표했다. 지정 효력은 7월 1일부터 발생한다. 경기도 역시 시·도 도시계획위원회 심의를 거쳐 이들 3개 지역을 이달 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 묶기로 했다. 이로써 경기도 내 투기과열지구·조정대상지역은 기존 12곳에서 15곳으로 늘었다.
규제 배경에는 가파른 가격 상승세가 있다. 동탄의 올해 아파트 매매가격 누적 상승률은 11.38%로, 기흥(6.21%), 구리(7.87%)보다도 높았고 세 지역 모두 서울 평균(4.82%)을 웃돌았다. 동탄과 기흥은 삼성전자·SK하이닉스 등 반도체 기업의 성과급과 투자 기대감이, 구리는 GTX-A 개통 효과가 가격 상승을 견인한 것으로 분석된다.
이번 조치에 대해 정부의 대응 시점이 늦었다는 지적이 나온다. 동탄의 경우 이미 올해 3~4월부터 가격 상승 움직임이 시작됐는데, 지방선거 등의 영향으로 통계 발표만 주시하다 5월 무렵 규제 타이밍을 놓쳤다는 것이다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "지금이라도 규제지역으로 묶이면 상승률 둔화는 가능하겠지만, 이미 오를 만큼 오른 뒤의 조치라 하락 전환까지 기대하기는 어렵다"고 봤다.
정부 대응이 늦었다는 비판과 별개로 애초에 이번 상승의 성격을 봐야 한다는 지적도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원 역시 "증시 호황에 따른 여유자금과 반도체 기업의 성과급 등이 가격 상승에 영향을 미친 정황을 고려하면, 레버리지를 활용한 투기적 매수보다 실수요 성격이 더 크다"며 "토허제가 거래 자체를 억제해 가격 변동폭을 줄이는 데는 효과적이지만, 자금 여력을 갖춘 실수요가 상승의 주된 원인이라면 정책 목표 달성이 쉽지 않을 수 있다"고 전망했다.
풍선효과에 대한 우려도 제기된다. 병점, 평택, 오산 등 주변 지역으로 매수세가 옮겨갈 가능성이 있다는 것이다. 지난해 10.15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기 12곳을 3중 규제로 묶은 이후 규제를 피한 군포, 부천, 안양 만안구 등에서 매매가가 오르고 있다. 국토부 아파트 매매가격실거래가격지수에 따르면 군포의 경우 지난해 4분기 143.6에서 올해 1분기 146.9로 상승했다. 같은 기간 부천의 경우 141.0에서 141.7 올랐다. 안양 만안구는 147.3에서 151.9로 뛰었다. 만안구는 규제지역으로 1기 신도시 평촌을 포함한 안양 동안구와 이웃했다.
결국 이번 조치는 지난해 10월 이른 바 10.15 대책을 통해 서울 전역과 경기 12곳을 토허제로 묶었을 때 제기됐던 '실효성' 및 '주변 지역으로의 상승세 전이' 우려가 현실화한 사례로 읽힌다.
더불어 한 번 지정된 규제는 해제 시 시장 반등 부담이 커 풀기 어렵다는 점을 고려하면, 올해 12월 31일까지로 예정된 서울·경기 12곳의 토허제를 해제하기란 쉽지 않을 것이라는 전망이다. 정부는 10.15 대책을 발표하면서 토허제 구역은 지정기한 종료 후 재심의할 계획이라고 밝힌 바 있다. 서울 집값 상승세가 계속되고 있기 때문이다. KB부동산의 6월 서울 아파트 매매 가격지수는 105.8(2026년 1월=100)을 기록했다. 올해 1월(100)에 비해 5.8% 오른 수치다.
김인만 소장은 "정부로서도 뚜렷한 해제 방안을 갖고 있지 않은 데다 잘못 풀었다가 시장이 다시 들썩이면 그 비판은 고스란히 정치적 부담이 될 수 있는 만큼 굳이 그런 부담을 감수하면서까지 해제를 강행하지 않을 것"이라고 내다봤다. 실제로 지난해 서울시에서 일부 지역 토허제를 풀었다가 서울 전역 집값이 크게 오른 바 있다. 결국 서울시는 한 달여 만에 토허제를 다시 확대할 수밖에 없었다.
[미디어펜=서동영 기자]