코람코, '신축 공백' 강남역 데이터로 뚫는다…1조 프라임 오피스 공급

[미디어펜=서동영 기자]코람코자산신탁(이하 코람코)이 서울 강남업무지구(GBD) 핵심 입지에 총사업비 1조 원 규모 대형 프라임오피스 개발에 나서면서 부동산 시장의 주목을 받고 있다. 단순한 대형 프로젝트를 넘어 수요와 공급을 데이터로 정밀하게 분석한 전략적 접근이 기대감을 높이고 있다는 평가다.

13일 부동산업계에 따르면 코람코는 SK디앤디와 손잡고, 서울 서초구 강남역 인근 서초로 지구단위계획 특별계획 2구역에 연면적 약 2만 평, 지하 6층~지상 23층 규모 업무·상업 복합시설 '강남역 L프로젝트'를 추진한다. 2031년 준공을 목표로 하고 있다.

어떤 기업이 입주하느냐가 해당 건물의 자산 가치를 좌우할 핵심 변수가 될 것으로 업계는 보고 있다. 실제로 벌써부터 기업들이 L프로젝트에 대해 관심을 보이는 것으로 알려졌다. 이는 오랫동안 대형 빌딩 개발과 운용 노하우를 쌓아온 코람코의 정밀하고 탄탄한 계산 때문이다. 

일반적으로 대기업이 가장 선호하는 기준층 면적대가 400~500평 수준이라는 점을 수요 조사를 통해 반영한 결과다. 이보다 넓으면 내부 관리와 소통이 어려워지고, 이보다 좁으면 업무 효율이 떨어지기 때문이다. 코람코가 대기업과 외국계 기업, 사옥 수요 기업을 주요 타깃으로 설정한 만큼 이 같은 세밀한 설계는 임차 경쟁력의 핵심 요소로 작용할 전망이다.

공급 측면 전략도 명확하다. 코람코 리서치&전략실 분석에 따르면 GBD 내 연면적 1만5000평 이상 프라임오피스는 20개 수준에 불과하며, 이 가운데 펀드·리츠 등을 통해 거래 가능한 자산은 6개에 그친다. 

GBD에서 마지막으로 공급된 대형 신축 프라임오피스는 2023년 3월 준공돼 현대차가 사옥으로 쓰고 있는 스케일타워다. 이후 이렇다 할 신축 공급이 사실상 전무했다는 점에서 L프로젝트는 희소성 면에서 독보적인 위치를 점할 가능성이 높다.

시장 수요도 뒷받침하고 있다. 최근 서울 부동산 시장에서는 기업들의 사옥 확보를 목적으로 한 매입 비중이 커지고 있다. 올해 1분기 1000억 원 이상 대형 거래 9건 중 7건이 GBD와 CBD(종로구·중구)두 권역에 집중된 것으로 파악됐다. 

특히 강남으로 사옥을 이전하려는 기업들의 움직임이 활발해지는 반면, 신축 공급은 뒷받침되지 않고 있는 상황이다. 게다가 2031년에는 GBD 일대 기존 프라임오피스 대부분이 노후화 단계에 접어드는 만큼 L프로젝트가 사실상 유일한 신축 건물이 될 것으로 보인다.

이상헌 코람코자산신탁 가치투자부문장은 "강남역 인근은 기업 선호도가 높은 핵심 업무지역이지만 대형 신축 프라임오피스 공급은 제한적인 권역"이라며 "L프로젝트는 입지와 규모, 공간 경쟁력을 고루 갖춘 랜드마크급 업무시설을 공급하기 위한 사업으로, 코람코가 축적해 온 개발·운용 역량을 집약하는 초대형 프로젝트가 될 것"이라고 말했다.