[미디어펜=조태민 기자]“서울 서부권에는 아직 아크로를 대표할 단지가 없습니다. 목동6단지를 그 첫 랜드마크로 만들겠다는 목표로 설계와 사업 조건을 준비했습니다.”
최세연 DL이앤씨 주택사업본부 부장이 ‘아크로 목동리젠시’의 설계와 사업 조건을 설명하고 있다./사진=미디어펜 조태민 기자
17일 서울 양천구 CBS 건물 10층에 마련된 목동6단지 재건축 홍보관. 대형 화면을 채운 한강·안양천 스카이라인과 고층 커뮤니티 영상이 끝나자 최세연 DL이앤씨 주택사업본부 부장이 단상에 섰다. 최 부장은 경쟁사가 없는 단독입찰에도 설계와 금융 조건에 공을 들인 배경을 이같이 설명했다.
이날 설명회는 ‘아크로 목동리젠시’의 외관과 커뮤니티를 담은 영상 시청을 시작으로 사업 조건 발표, 단지 모형과 조망 시뮬레이션 관람 순으로 진행됐다. DL이앤씨는 한강·안양천 조망을 살린 특화 설계부터 공사비와 이주비, 조합원 분담금, 일반분양 수입 확대 방안까지 제안 내용을 차례로 공개했다.
목동6단지는 재건축을 통해 지하 2층~지상 최고 49층, 총 2184가구 규모로 조성될 예정이다. DL이앤씨가 제안한 공사비는 1조2868억 원이다.
목동신시가지 14개 단지 가운데 재건축 절차가 가장 앞선 사업지로, DL이앤씨는 두 차례 입찰에 모두 단독으로 참여해 우선협상대상자 지위를 확보했다. 오는 27일 시공자 선정 총회에서 최종 선택을 받으면 목동신시가지에 들어서는 첫 아크로 아파트가 된다.
DL이앤씨는 특화 대안 설계를 통해 조합원 가구 수의 116%에 해당하는 1577가구에 S급 이상 리버뷰를 확보했다고 밝혔다./사진=미디어펜 조태민 기자
◆“미래 가치의 핵심은 리버뷰”…조합원 대비 116% 확보
DL이앤씨가 설계에서 가장 강조한 요소는 리버뷰다. 교육과 교통, 생활 인프라는 목동6단지가 이미 갖춘 강점인 만큼 향후 단지의 자산가치를 가를 차별점은 한강과 안양천 조망이라는 판단이다.
최 부장은 “목동 14개 단지 중 한강과 안양천을 열린 시야로 누릴 수 있는 곳은 6단지가 유일하다”며 “조합원의 자산가치를 좌우할 리버뷰를 얼마나 확보하느냐가 목동6단지 미래 가치의 핵심이라고 봤다”고 말했다.
DL이앤씨는 특화 대안 설계를 통해 1577가구에 ‘S급 이상 리버뷰’를 확보했다고 설명했다. 조합원 1362가구와 비교하면 116% 수준이다. S급은 안양천을 가림 없이 열린 시야로 조망할 수 있는 가구를 뜻한다.
기존 조합 원안에서 S급 이상 리버뷰를 확보한 가구는 714가구였다. DL이앤씨는 주동을 사선으로 배치하는 등의 방식으로 조망 가구를 863가구 늘렸다. 저층부에서는 안양천을, 고층부에서는 한강까지 바라볼 수 있도록 동 배치와 높이를 조정했다는 설명이다.
발표가 끝난 뒤 기자들은 홍보관 중앙에 설치된 단지 모형과 조망 시뮬레이션 화면을 둘러봤다. 모형에는 안양천 방향으로 열린 주동 배치와 최고 49층 스카이라인이 구현돼 있었다. 별도 화면에서는 30층과 49층 등 층별 시점에서 한강과 안양천이 어떻게 보이는지 확인할 수 있었다.
상품 구성도 다양화했다. 중대형 평형을 조합 원안보다 226가구 늘리고 펜트하우스 11가구, 듀플렉스 12가구, 가든 테라스 하우스 등 특화 평면을 적용했다. 주차 공간은 원안의 가구당 1.7대에서 2대로 확대하고 층고는 3.5m로 계획했다.
저디와 에이럽, 마사 슈워츠 파트너스 등 글로벌 설계·엔지니어링 업체도 참여했다. 교육 특화 커뮤니티와 스카이라운지, 스카이 풀빌라 등을 배치해 목동의 학군 수요와 하이엔드 주거 수요를 함께 겨냥했다.
DL이앤씨는 종전자산평가액의 100%까지 이주비 조달을 지원하고 지급보증과 신용보강을 제공하기로 했다./사진=미디어펜 조태민 기자
◆예가보다 65억 원 낮춘 공사비…물가상승분 500억 원 부담
사업 조건에서는 공사비 불확실성과 조합원의 자금 부담을 줄이는 데 초점을 맞췄다. DL이앤씨는 조합 예정가격인 1조2933억 원보다 65억 원 낮은 1조2868억 원으로 입찰했다.
실착공 전까지 발생하는 물가상승분은 500억 원 한도에서 회사가 부담하기로 했다. 조합 입찰지침은 시공자 선정 이후 1년까지 물가상승분 반영을 유예하는 조건이었지만, DL이앤씨는 조합원의 추가 분담금 우려를 낮추기 위해 부담 범위를 넓혔다고 설명했다.
이주비는 종전자산평가액의 100%까지 조달을 지원한다. 기본 이주비만으로 인근 전셋값을 충당하기 어려운 조합원에게 DL이앤씨가 지급보증과 신용보강을 제공해 추가 자금을 마련하는 구조다.
조합원 분담금 납부 시점도 선택할 수 있도록 했다. 입주 때 전액 납부하거나 입주 2년 후 또는 4년 후까지 납부를 미룰 수 있다. 입찰보증금 700억 원은 CD금리에 별도의 가산금리를 붙이지 않는 ‘CD금리+0%’ 조건으로 조합에 대여한다.
최 부장은 “목동 14개 단지에서 처음 진행되는 시공자 입찰이어서 비교할 만한 목동 내 사업 조건이 없었다”며 “강남과 여의도 정비사업을 분석해 이들 지역과 비교해도 부족하지 않은 조건을 제안했다”고 말했다.
◆일반분양 면적 1426평 확대…수익은 조합에
DL이앤씨는 공사비와 금융 지원을 넘어 조합 수입을 늘리는 사업성 개선안도 내놨다. 특화 설계를 통해 일반분양 면적을 조합 원안보다 1426평 확대했다.
DL이앤씨는 향후 3.3㎡당 일반분양가를 1억 원으로 가정할 경우 조합의 분양 수입이 1426억 원 늘어나고, 조합원 가구당 약 1억 원의 분담금 절감 효과가 발생할 것으로 추산했다.
일반분양 가구의 발코니 확장 수익도 조합에 돌려주기로 했다. 일반분양 약 584가구에 가구당 2000만 원 수준의 발코니 확장비를 적용하면 약 116억 원의 수익이 조합에 귀속된다는 계산이다. 발코니 확장 공사는 시공자가 맡되 관련 수익은 조합에 돌려주는 구조다.
분양시장 침체에 대비한 안전장치도 제안했다. 일반분양 과정에서 미분양이 발생하면 할인된 가격이 아닌 최초 일반분양가를 기준으로 미분양 물량을 공사비 대신 인수하는 대물변제 조건이다. 할인분양이나 미분양 장기화로 조합 수입이 줄어드는 위험을 시공자가 분담하겠다는 취지다.
DL이앤씨가 제안한 ‘아크로 목동리젠시’ 모형도. 지상 최고 49층, 총 2184가구 규모로 조성될 예정이다./사진=미디어펜 조태민 기자
◆목동6단지 넘어 14단지까지…후속 수주 교두보
목동6단지는 신시가지 14개 단지 중 처음 시공자 선정을 앞둔 만큼 향후 다른 단지들이 설계와 사업 조건을 판단하는 기준이 될 가능성이 크다. DL이앤씨는 6단지를 서부권의 아크로 대표 단지로 조성해 향후 목동 정비사업 수주의 교두보로 삼겠다는 구상이다.
서부권 첫 아크로 단지가 성공적으로 자리 잡으면 강남과 강북에 이어 서울 서부권까지 하이엔드 브랜드의 영역을 넓힐 수 있다. DL이앤씨가 단독입찰 상황에서도 설계와 금융, 사업성 조건을 폭넓게 제시한 이유다.
최 부장은 “목동6단지를 14개 단지의 랜드마크 아파트로 만들겠다는 생각으로 입찰을 준비했다”며 “오는 27일 시공자로 선정되면 향후 목동14단지를 눈여겨보고 있으며, 그 밖의 추가 사업지도 검토하고 있다”고 말했다.
[미디어펜=조태민 기자]